预售制度缺陷放大购房风险

　　住宅质量安全让人不放心，买房的风险同样让人紧张。就在此次上海楼房倒塌事件发生后，已经有不少业主面临尴尬。这样的楼房要住进去，没有胆量，要退房，维权成本太高。

　　“开发商注册资金只有800万元，就算开发商肯爽快退款，有能力退吗？”中国人民大学商法研究所所长、中国消费者协会副会长刘俊海说，如果不是商品房预售制度，购房人完全可以避免这样大的风险。如果购房人在房子建好之后再去购买，看清楚了房子的种种情况，就能避免风险。

　　取消预售制成为一些学者再次提起的话题。

　　这项于1994年施行的商品房销售制度最初是为了打开国内的商品房市场，解决开发商的资金问题，促进房地产市场的发展。用知名学者易宪容的话说，中国的这项制度完全是单边的风险承担机制，更多的是考虑房地产开发商的利益、防范的是房地产开发商的风险，而更少考虑购买住房居民及商业银行的风险，成为开发商空手套白狼的重要工具。

　　从2000年之后，我国的房地产市场开始逐渐走高，预售制度暴露的风险开始显现。

　　2005年，人民银行发布《2004中国房地产金融报告》建议取消商品房预售制度，理由是“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度”。

　　这个建议很快就被原建设部新闻发言人驳斥为“不谨慎”，“与国务院方针不符”，并提出预售制不取消。

　　其实，预售制并不是中国的独创，美国也有这样的制度。但在具体操作上，我国与国外明显不同。

　　著名财经评论员时寒冰在其博客上撰文称，在美国，所谓的预售其实只是开发商在竣工前的推广宣传和购买意向协议，并不是真正意义上的销售，买卖双方只是根据意向签订“商品房预订协议书”。根据美国法律，在这种情况下，开发商可以要求有购房意愿的人缴纳一定数额的订金，但这部分订金并不直接交给开发商，而是由第三方来保管，第三方包括具有合法执照的律师事务所、房地产经纪公司、保险公司、能够提供担保服务的政府有关部门等等。而且，如果买房者改变了购房意愿，这部分由第三方保管的订金必须无条件退回。

　　但在我国，住房预售款全部归结到房地产开发商的账上；对于住房交收，在其他国家都得有严格的第三方来验收，但中国则是房地产开发商与业主的交接。

　　“预售制度最大限度地保护了开发商的利益，而损害了购房者的利益，有的开发商甚至携预售款潜逃。预售制度是导致中国房价反常上涨和房屋质量低劣的根本原因之一。”时寒冰说，因为开发商已经通过预售收回了投资，获取了利润，他们就失去了提高房屋质量的动力。

　　在邱宝昌看来，我国房地产市场经过这么多年的发展，已经有所积累，预售制度这种过渡性的政策已经失去了存在的意义，造成的隐患已经越来越多，到了该取消的时候。

　　“预售制是特定条件、特定环境下的产物，是过渡性的政策，将来消费者买房就应该是现房、精装修的房子，而不是现在这样房子还没盖好就从银行贷款出来，把钱给了开发商。”北京大学房地产研究所所长陈国强说，预售制肯定要退出舞台，但什么时候画句号还要看市场的发展。