难点四：如何避免住房的制度性腐败？

　　在上个世纪“房改”前，公务员一直是我国住房条件较好的群体。1998年“房改”后，虽然国家停止了福利分房，但各种名目的“集资建房”和“单位自建经济适用房”从未停止过。

　　一名长期在政府部门工作的知情人士告诉记者，说是房改，但依然还是按标准配足了房。“房子建成后，购房者的资历一般会先由办公室安排好，由职务高低、工龄长短进行排序，然后再确定买房资格、买房面积和选房次序。”他透露，这只是普及的方式，还有内部定价开发集资建设的或以象征性租金向领导干部长期提供优质住房，等等。他直言，在这些集资建房和单位自建经济适用房的过程中，机关单位存在着诸多的经济腐败，严重超标建房、以权谋房、暗箱操作多占公房等现象屡见不鲜。

　　2009年5月1日，《小康》杂志曝光“信阳未查处的官员别墅”：信阳市委市政府的四大班子的“厅级别墅”每套290多平米，“加上阳台，有350平米”。在进一步调查中，官员别墅背后的奇怪的审批和招拍挂、土地、规划等手续以及由政府要害部门一二把手组成的神秘开发商也一一曝光。

　　2009年6月17日，河南省郑州市政府被中广网曝光，以建经济适用房为名占地建别墅谋取暴利，其中楼中楼是200多平方，别墅是300多平方，建成后总成交额将达1亿以上。

　　2009年6月22日，武汉市武昌区经济适用房公开摇奖却出现了6连号。一名参与此报道的记者告诉《小康》，“六连号”当事人申请材料均为虚假材料，而据华中师范大学一名数学系博士计算，从5141个号码摇出6个连号，出现这种情况的概率约为千万亿分之一。且产生这一超低概率事件的摇号软件是由相关部门自己开发、使用的，没有经过任何第三方检测。

　　一名不愿意透露姓名的专家向《小康》记者表示，官员的住房问题，必须纳入公众的视野。

　　福建省东建筑工程有限公司总经理卢健在接受记者采访时表示，在种种权力优势下，大多数官员早就拥有超过其住房标准的多套房子，在多数百姓沦为“房奴”为房子挣扎的时候，他们已奢靡成风。他向记者举了这么一个例子，某局长在单位分到了两居室，私下把房子在市场上倒换成两个一居室。等调往新单位时，只报一居室，于是按照级别，单位又给他补了两居。房子到手后，便把房子卖了。等再去下一个单位时，故计重施，如此循环。卢健认为，官员住房的规范问题应当引起重视。

　　事实上，面对中国官员普遍超标的住房状况，各地也下达了不少文件进行规范。例如，河南省《关于厅以上领导干部住房问题的通知》规定，正省级220平方米、副省级190平方米、厅级120平方米。官员购买住房超出控制标准30平方米以内的按实际成本价购买，超过控制标准30平方米以上的部分按市场价购买。

　　但由于目前尚缺乏官员财产公开制度，公众对官员实际收入并不知情，对官员住房补贴亦无知晓，对官员有几处房产更无法确认，因此，各地规定的规范官员住房文件往往很难得到监督执行。此外，国家尚未建立统一的官员住房规范和监管制度，使各地发生的官员持续发生住房腐败现象也很难得到查处。

　　北京市华远集团总裁任志强指出，住房最大的腐败在于制度。他表示，因制度的不完整缺陷而给了腐败以合规的保护，让贪污和不合理的占有国家优惠政策和资源成为“合法”的行为。任志强认为，只有坚决地堵住制度性腐败，让除了廉租房之外的各种打着保民生名义而形成腐败的国家财富再分配制度性政策都退出历史的舞台，真正实现市场化和保障性的双轨制，才能让中国的经济和收入分配都进入正常的轨道。

　　“我都搬来两年了，却一个邻居也没见过。”家住顺义某别墅区里的李女士向记者发出如此感叹。李女士的爱人是一名副厅级干部，她住的别墅区早已倾售一空，但由于主人同时拥有多套房产，住不过来，大多闲着。

　　事实上，类似李女士家的情况在中国公务员群体中比比皆是，官越大，别墅也就越好。这也已经成为了一个公开的秘密。接受《小康》采访的一些市民认为，政府应当建立有效的官员财产公开制度和官员住房监管制度，只有这样，公众才可能实现监督。

　　香港中原地产集团董事局主席施永青曾建议内地对这些闲置的房子征收空置税，这一建议得到众多专家支持。中国社科院金融研究所博士尹中立表示，征收空置税的提议切中问题的要害。他认为，空置税可以限制房地产炒作和投机，从而抑制房价，与宏观调控是一致的，而且，还可以杜绝一些腐败。

　　时寒冰指出，在荷兰，法律规定，如果一套住房空置一年以上，必须在政府的协调下无偿提供这些住房；在瑞典，政府甚至直接将无人居住的住房推倒；在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳房款10%的罚金，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。不仅是欧洲，美国也对闲置房毫不客气。在美国亚特兰大的一些地区，甚至有业主出钱让人租住其房屋，以逃避因房屋闲置而面临的处罚。“如此严厉地对待空置房是为了使有限的住房资源最大限度得到利用。如果现有住房大量闲置，就会使一部分人的居住空间受到挤压。而几乎欧洲所有国家的法律，都把住房视为一项基本的人权，要求政府必须解决住房问题。”大部分专家认为，借鉴西方发达国家的做法，对大量闲置的住房征收惩罚性税收，不仅可以避免资源的浪费，还能杜绝腐败的一些现象。

　　难点五：难以缓解的物业纠纷

　　业主和物业两者之间本应该是服务与被服务的关系，可最后却势成水火，这是当前两者关系的真实写照：业主因物业公司费用较高，服务较差，人员素质低下，甚至收了钱不干活，充满怨言和不满；而物业管理公司因为物业费收取困难，有时候干了活却得不到认可，亏本的生意，就不愿再做。

　　上海某小区公布的物业管理收费为3元/平方米，该物业管理处工作人员接受《小康》记者采访时介绍，他们现在只向住户收取2元／平方米的费用，也只能勉强收到50%左右。他表示，由于小区建成年代较久，房屋出现质量问题较多，以及暂住人口流动性大，许多业主不缴或者迟缴都比较普遍。

　　此外，许多物业与开发商间的“亲密”关系也都影响着物业费收缴。一些小区物业就是开发商委派的。开发商在售房时承诺的一些事项没有兑现，诸如产权证没办、煤气不通、小区道路未维修等，业主便会把气都撒到物业身上。

　　哈尔滨市某小区的一名业主告诉记者，办进户手续时他就交了煤气安装费，但煤气至今未通，产权证也没有。找物业，则推说是开发商的问题。而家里的塑钢窗漏气、电表老跳闸，小区卫生又差，自己索性就不交了。

　　而一些物业公司的人员素质过低，也造成了服务上的滞后和矛盾的产生。北京某小区业主李小姐告诉记者，自己小区里的保安整天一副色迷迷的样子，盯着人看很不舒服，值班上还经常睡觉。为此他们反映过多次，但物业公司均未理会，最后只能炒了这个物业公司。

　　物业公司也是牢骚满腹：大事、小事都找物业，可一旦哪里做得有纰漏，业主们就拒交物业费。这令众多物业公司很头痛，市场激烈的竞争又使他们十分尴尬。一家物业公司老板接受《小康》采访时表示，收缴率低、亏损厉害是导致纠纷主要原因。他举例：该公司旗下的一个小区，因为噪音问题长年无法解决，业主们则拒绝缴纳物业费。若以小区住宅面积10万平方米的2元／平方米来计算，即便收费率达到100%，费用也才20万。而目前整个物业管理处有60名工作人员，仅工资每月就花近30万，还不包括其他的。“我们只是企业，没有执法权，相关部门没少跑，但就是解决不了，收不到费用，最后只能退出这个小区。”

　　一名业内资深人士告诉记者，无论物业炒小区、或者业主炒物业，基本离不开管理和费用成本的因素，国家缺乏相关法律法规来协调此类事项是主要的一个因素。他透露，一般物业公司都愿意接手新的住宅小区，原因是房地产开发商在卖房子时，通常要求一次交齐三年的物业费。因此，这三年的物业收入是有保障的，且新房几乎不需要维修的地方，可以说只赚不赔。但三年一过，问题就多了。一般在权衡利弊后，他们都是会选择退出。他表示，这叫三年保鲜，但也有物业公司坚持下去的。此外，一些刁钻的业主也让物业公司颇为棘手，而这些人往往会制造假象，很容易得到其他业主的呼应，使管理难上加难。

　　随着双方矛盾的加剧，近年来的物业权益纠纷案件数量积聚上涨，一些地方甚至引发了物业和业主之间的大规模冲突，更有物业打业主，或者业主砸物业等现象出现。对此，一些专家开始要求出台相关法规来解决这一矛盾。但因法律规定不明细，往往各地法院在审理这类纠纷时裁判的尺度不一，导致一些问题的严重化。

　　为此，最高人民法院日前公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》两部司法解释。据悉，两部司法解释在物权法等法律规定框架内，解答了广大群众关心的诸多热点问题，强化了各方当事人的平等保护，增强了法律规定的可操作性，物业纠纷诸多热点、难点问题最终得以明确。然而，最后的实施效果需等2009年10月1日正式实施后才能揭晓。