中介公司并不看好后市

　　“目前很多区域的二手房价都已经超过了历史最高点，一部分必须买房的‘刚需族’却因为买不起而被迫观望，有效需求也在下降，这样不健康的市场很难说能支撑多长时间。”中大恒基市场部经理张大伟说，在2007年房价第一次飞涨的时候，二手房中介公司都以一个月开几十家门店的速度扩张，但是今年成交量已经超过2007年同期，却基本没有公司开新店，这说明众家中介公司对未来市场的前景也不看好。

　　“楼市貌似回暖的行情也让部分业主心态再次变得浮躁，业主普遍出现了提高房源挂牌价的情况。”中易安地产担保有限公司市场总监徐东华认为，实际的市场行情与价格上涨趋势并不一致。市场数据显示，这些区域二手房价格的略微变动，已导致很多购房者重回观望。“楼市经历了这两年洗礼，二手房想再呈现‘卖方市场’一边倒的局面已经很难，盲目的涨价很可能让自己的房产出售更为艰难。”

　　来自北京市房地产交易管理网的数据显示，北京可售二手房的消化速度自6月以来出现了逐月递减的情况。其中6月、7月可售二手房的消化速度分别环比下降37%和14%。对此，21世纪不动产高级分析师孟奇分析，今年上半年，二手房交易价格的明显回调加之宏观政策面的诸多支持等利好推升了市场整体的火爆行情，随着买卖双方交易热情的不断升温，二手房市场单月交易总量屡创新高。同时，交易总量的井喷导致了交易价格的非理性上涨，自第二季度开始，二手房交易均价出现了明显上行走势。“前半年刚性自住需求的集中释放带来了后续需求不足，加之部分业主盲目提价导致观望情绪回潮，这些因素将迫使房价面临再次回落，量价齐降或许会成为后半年尤其是第四季度二手房市场的主旋律。”

　　预计未来投资需求将减弱

　　近日，银监会重新强调各银行必须严格执行以前的二套房贷政策。北京中原三级市场研究部的分析人士认为，此次收紧二套房贷，虽然不会对自住和改善型需求有所影响，但是最直接的将会迫使目前楼市中重新抬头的投资性需求降温，从资金上提高投资楼市的成本，从而会使一部分的投资客更加谨慎入市，给近期涨得太快的楼市一个缓冲，降低金融风险和房价泡沫。在结婚购房和改善型居住需求的支撑作用下，7月上半月北京二手住宅网签量依然呈现上涨走势，但是由于近来政府收紧二套房贷、租金回报率走低，因此，预计未来投资需求将会减弱，一定程度上将会缓冲楼市的过快上涨。

　　“从政策支撑层面来看，直接促成此前二手房回暖的营业税等现有优惠政策的时间节点仅截止到今年年底，其未来动向的不确定性也给二手房市场平添了诸多变数。”中国不动产研究中心研究员李方新认为，除了市场本身的变化外，政策支撑面及外部宏观经济的走向也将影响下半年二手房市场的走向。从目前二手房市场的走向来看，如果价格继续“疯涨”，此前为了刺激市场回暖的二手房税收优惠政策将很难持续下去，加之随着4万亿元的逐渐投入，国家财政的赤字面不断加大，此时楼市如果过热，难保财税部门不重新调高相关房地产税费。(记者 洛涛)