成本价，地价上涨后6000出头

　　算房价需要有惊人的记忆力，普通人、哪怕是郑朝龙这样有必要要搞清楚投资多少的开发商，对造完一栋楼后其他的各项成本，都很难一一记住。

　　就拿最简单的来说，从拿地到清盘，中间要敲139个政府部门图章(另一说法是143个)，以高效率2天敲一个章为周转时期计算，需要大概280天。中间任何一个环节被卡住，都可能产生其他费用。

　　郑朝龙点燃一支烟，继续思考。总投资中，第二类是其他费用。包含土地使用费、土地出让金、住宅建设配套费、污水、绿化等50余项。

　　他开始低头按着计算器，把所有的大笔支付都折合到每平米成本价中去。下面就是他计算出来的房子的总成本。

　　“现在松江土地价每亩在300万至350万之间。按照商品房1.8的最高容积率计算，土地价300万，100亩地可以建设12万平方米。需要投资3个亿，折合2500元一平方米。工程费用1500元、320元配套费、30元煤气、70元污水、150元绿化……几十个项目加起来为5080元每平米。”

　　“贷款2年，自有资金20%，从银行贷其余的80%，按照6%的贷款利率算，每平米利息200元。销售费用一般占整个楼价的3%至3.5%。”加上税收等，总成本为6015元每平米。也就是最后的成本价格。”

　　郑朝龙说，以前的土地很便宜，房价也就便宜些。2002年自己开发的楼盘一亩地是35万，现在涨了10倍。

　　就算计入昂贵的土地成本。3个月时间，松江的一个楼盘每平方米售价从9000元涨至15000元左右。再考虑到是前几年拿的地、银行贷款利率还能有议价空间，利润可想而知。　

　　-捂盘把戏

　　这3个月，每个楼盘都在捂

　　房产商圈子有几句格言：没有卖不出去的房子，只有盖不起来的楼；没有百分之一百的利润，是不会去做的；“捂盘”是打击不了的，没有捂过的房子，都是房型最差的。

　　需求以前也有，为何直到现在等到房价疯涨的时候，才出现？幕后的“推手”，一个是土地价格，一个是开发商本身。而游资及刚性需求，成为了这出戏最好的道具。

　　2009年7月中旬的一个凌晨，上海一个楼盘推出了第三期的房源，一些黄牛充当起了购房者的角色，另一些黄牛则有经验地搬出了凳子来靠排队挣钱。大多买房者等到排号时已经被告知“无房可售”，还未等记者讲述出他们的辛酸，开发商姚华就用笑声打断了，“他们怎么可能买到房子呢？买到的也是很差的房子。”

　　“房价跌的时候就找些人排队，涨的时候就‘捂房’和排队一起用，这样可以使得房子更好地上涨。”

　　这一现象的泛滥使得监管部门不得不采取一些措施，但显然这让开发商很不开心。

　　“要把以前丢掉的利润都赚回来。”姚华说，“卖房子就像炒楼花一样，和股票庄家差不多。除非有关系，不然是拿不到好房子的。捂房不会全都捂，挑一些上涨空间不大的，可能存在问题的房子先卖了。就这3个月来说，几乎每个楼盘都在捂房。”

　　“现在规定三万平米的楼要整体销售，看着房子要涨，随便找个理由就搪塞过去了，就说我们的管道还没排好啦，达不到销售标准就行。这样的借口，我一分钟就可以讲出10个来。”

　　“开盘价格是还没涨之前的价格，这肯定是买不到好房子的。这点我熟悉。房子都是在我们自己手上，内部人可以用个人的名义买下来，这样捂盘就不会有太大政策风险。所有排在前面的人，都是我们自己的。我所知道的浙江开发商都是这样操作的——是所有开发商。这其中就有二套房的规定，别说和银行的关系了，还有中介的推动作用，很容易搞定。”姚华说。

　　捂房的最高境界是推动区域房价整体上扬，大家分得一杯羹。他表示，一个月、两个月就能涨40%，谁都会这样做。对于房价，我们有定价权。一般而言，开盘会比周围的高个200元，然后对手再卖时，把房价推高300元。到了我们，再300元。如此循环往复，很快就上去了。竞争是有的，但房子都是买涨不买跌，这样大家都有好处。投资客把房价炒上去了，刚性需求也是要买的。这样，房价就上涨了。谁都不会觉得自己的利润少。

　　关于房价的上扬，有趣的现象是开发商自己也找不到一个合理的高价，他们开盘之前自己去逛逛行情，看看周边的中介，周边的楼盘卖多少价格，自己再定一下销售策略就行了。

　　“房价什么叫高？没有评判标准吧。”