“假贷”

　　炒房客可大幅节约成本

　　记者在采访中发现，兴业银行推出了一款名为“随薪供”的房贷产品，客户可申请在最长3年的限期内只需按期偿还贷款利息，约定期满后再按期偿还贷款本金和利息。中信银行推出的“轻松还款”计划，原理与兴业的“随薪供”类似。有些炒房客利用这类产品的特性，短期内买进再抛出，由此节省了大量投资成本。银行业内人士将他们的这种做法称为“假贷”。

　　“在兴业办房贷，前三年可以每月只还利息。”兴业银行支行的客户经理李先生介绍该行的“随薪供”房贷产品，客户可申请在最长3年的限期内只需按期偿还贷款利息，约定期满后再按期偿还贷款本金和利息。

　　“照房价现在的涨势，可以在3年到期前就抛房兑现盈利了。”另一位炒房投资客陈先生认为，这样还贷成本可以大幅减少超过40%。按兴业银行提供的计算结果，对于一笔金额100万元和期限30年的按揭贷款，贷款年利率为4.158%，“随薪供”在前3年的还贷成本只有124740元，而普通的等额本金还款法达到218676.24元，相当于可以少还9万多元。

　　“正常的房贷月供应该包括本金和利息两部分，哪有只还利息的？”一家国有控股银行上海分行的高级经理吴先生质疑，这种房贷产品因此被部分业内人士冠以“假贷”之名。记者注意到，兴业银行在宣传中明确表示，“随薪供”对申请对象包括已在其他银行办理个人按揭贷款的客户，也可通过转按揭到兴业办理“随薪供”。

　　“炒房最怕月供的资金周转不过来，不过用假贷就基本不用担心了。”投资客陈先生几乎跑遍沪上各家银行，搜集了十几种五花八门房贷产品的资料，以便根据不同的炒房需求设计出相应的房贷资金“综合解决方案”。已经有两套房贷在手的陈先生近期准备利用“随薪供”，适时下单古北的一套超过260万的二手房，这样扣除租金收入后的实际月供并不高，因此可以避免普通还贷方式带来的资金压力。

　　按照兴业银行的说法，“随薪供”可减轻阶段性还款压力，缓解资金紧张局面。这恰是备受炒房的投资客青睐的主要原因。

　　另据记者了解，中信银行在6月也针对存量贷款客户推出的“轻松还款”计划，原理与兴业的“随薪供”类似。凡是在中信银行贷款超过一年，目前尚有余额、按月还款的住房贷款客户，且最近一年内发生30天以上的逾期次数不超过一次，贷款当前不处于逾期状态，均可以在一定期限内暂停归还本金，每月只需支付利息。在这期间客户的原始贷款期限并不发生改变，“轻松还款”的期限至少6个月，一般为12个月，最长可到24个月。

　　“存抵贷”

　　高端炒房客可获零利率

　　一家上市银行的私人银行高级经理刘先生介绍，其实要实现房贷“零利率”并不复杂，只要借用存抵贷的形式就可以了。所谓存抵贷，是指资金作为活期存款放在还款账户中，利用存款利息来抵扣还贷利息。目前工商银行、建设银行以及光大银行都推出了类似产品，但多数要求普通客户的存款余额超过一定额度。记者了解发现，有资格享受房贷“零利率”的均为拥有数千万净资产的高端客户。

　　零首付尚一波未平，零利率又暗流横生。在银监会多次发文表示要严查零首付现象的同时，更疯狂的零利率房贷产品在银行的精心包装下，借道“存抵贷”的形式粉墨登场。而有资格享受房贷“零利率”的无一不是起码数千万净资产的私人银行高端客户。

　　“3月下旬买的一套靠近黄河路的房子，总价400万出头，现在已经涨了不少，而且一分钱利息也没付。”私营企业主秦先生向记者透露，正是私人银行“帮忙”完成了零利率的操作。

　　“零利率的确是有的，只是很少，一般客户根本拿不到。”一家上市银行的私人银行高级经理刘先生介绍，其实要实现房贷“零利率”并不复杂，只要借用存抵贷的形式就可以了。所谓存抵贷是指资金作为活期存款放在还款账户中，利用存款利息来抵扣还贷利息。目前工商银行、建设银行以及光大银行都推出了类似产品，但多数要求普通客户的存款余额超过一定额度。

　　据业内人士透露，存抵贷大约按照每存136.5万存款抵扣100万贷款来计算。“零利率”借用存抵贷名义主要是为了应对监管，另外会通过其他途径曲线向客户提供一笔无息融资充作“存款”，额度要参考客户对银行的“贡献度”，并且需经行领导批准。不过，出于资金成本考虑，银行通常将房贷“零利率”限定在两年左右的短期限内，最长不超过三年，但这对于以炒房为目的的客户来说通常已经足够用了。

　　“不过零利率不是白给的，也有附加条件。”秦先生表示，名义上他是一家股份制商业银行的私人银行客户，但其实是和底下的一家支行有“老关系”。他能拿到零利率主要是因为平时这家支行在“调头寸”上经常找他们这样的大户帮忙。

　　“现在房贷越来越生猛，连零首付和零利率都有了，”在业内人士刘先生看来，银行房贷已陷入最后饕餮，“起先是中小银行在年初对二套房贷全面放开七折利率，于是抢客户的转按揭竞争就没消停过，长贷短供、假贷还有存抵贷等各种灰色房贷一下子都冒出来了。各家为了抢房贷生意可以说在产品上是无所不用至极，这么说一点都不夸张。”

　　-记者观察

　　高房价背后的“隐形推手”

　　“兴师问罪”高房价，首当其冲房产商。国土部近日公布的620个不同类型房地产项目调查显示，地价占房价平均比例为23.2%，最低为5.3%，最高为58.6%。大多数项目地价占房价比例在15%-30%之间，比例在30%以下的约占总数的78%。此结果一出，房产商立刻遭到众多为买房所困者的新一轮口诛笔伐。

　　多位银行业内人士向记者坦承，银行受利益驱动，和房产开发商一样倾向于单边推高房价。举个简单的例子，房价平均水平翻番后，银行的房贷利息收入自然也会随之翻番。而且在房价翻番后，能一次性付款买房的人更少，银行的房贷业务因此有了实现大幅增长的市场基础。国内银行仍以利差为主要收入，因此在几乎稳赚不赔的房贷业务上频频推出“长贷短供”、“假贷”甚至“零利率”等各种灰色产品，上演了房贷的饕餮盛宴。

　　市场经济应该由供需双方决定，但目前的房价现状却体现出标准的“现金为王”特征。在高悬的房价下，普通买房人因为囊中羞涩而不得已向银行求贷，并且因此处于被动接受的弱势地位；而房产商因为得到银行慷慨的资金支持，而可以一路通过捂盘等各种手段推高房价。在高房价的背后，银行成为了众多目光忽视的“隐形推手”，毕竟在房产暴利的利益链条上并非只有开发商一环。

　　银行自恃“现金为王”，但现金并非银行的。在银行房贷上演最后饕餮的背后，实质是银行从房价高涨的暴利中分得一杯羹。 （记者 徐可奇）