富裕人群　买房保值“无视”租售比

　　很多人购房的目的，并不在于长期投资获取回报，要么是自住性购房的刚性需求，要么是本能地去抵御通货膨胀，或者短期炒作获利

　　然而多家中介机构的调查显示，租售比这一国际通行的数据，在北京等大城市却很少被购房人考虑和参考。

　　“房价与租金收益已长期背离。”据上海易居房地产研究院副院长杨红旭介绍，1998至2001年间，我国房价与租金增长情况基本一致。2002年开始，随着房价的持续偏快上涨，房价长期背离租金。尤其是2004年至2008年水平，租金涨幅维持在2%上下，房价增幅却高达6%-10%。

　　杨红旭认为，房价长期脱离租金水平，从侧面说明房价偏高，住宅投资价值呈下降趋势。然而，从物业增值的角度，一二线城市的房价近几年多数已翻了一倍，房屋资产增值速度可观。因此，楼市投资者绝大部分人眼中只有房子涨价，至于低租金，则视若无睹。

　　在尹明的印象中，北京的租赁价格近几年几乎没有怎么上涨，2005年他刚工作的时候，单位附近两居的房源在2300—3000之间，现在也还是如此。而北京的房价，从2006年到现在多数已经翻了一番。

　　“很多人购房的目的，并不在于长期投资获取回报，要么是自住性购房的刚性需求，要么是本能地去抵御通货膨胀，或者短期炒作获利。”令尹明尴尬的是，当他和业内人士探讨租售比时，很多人对此不以为然：现在买房谁还用这个来衡量划不划算？

　　“中国和其他国家不一样。”绿地集团京津事业部营销总监李蓟认为，中国人买房子很多并不是持有获取租金收益，而是预期房价自然上涨转手获利；而在北京、上海等地，吸纳了周边乃至全国的人来买房，因此不能用单个城市的居民收入、租金水平来衡量这里的房价，“如果用这个来衡量，北京的房子没人买得起了。”他说，房价收入比、租售比在北京、上海已经失去其意义。

　　根据世邦魏理仕的统计，今年上半年投资高端物业的主要有两类人群，一是私营业主，二是各行业高管，相当一部分人存在“对通胀预期的担心”，在他们看来，国内有些地区楼市相对较好，可以成为一个避风港。

　　尹明表示，5月份他曾带了不少山西、河北、内蒙古等地朋友去看过华润红山世家、凯德华玺、远洋万和城等项目，这些项目的大户型售价基本在3万元/平米以上。这些人的共同特征是相对富有，“他们在京买房，一般都是买高端物业或别墅。”

　　在龙湖唐宁ONE营销负责人邹墨远看来，今年的高端房产投资主要以资金避险、保值增值为目的，而非寻求租金回报率。从今年二季度以来的数据，高端物业的租金是在持续下降的。

　　投机客　短期炒房“炒高”租售比

　　短期炒作的高额收益，使很多上半年交易的二手房房源再次入市成为三手房乃至四手房

　　在抵御通胀成为手中有余钱的“富人”的选择时，利用楼市上涨进行短期炒作的投机客也在增多。

　　凯德置地环渤海区域副总经理韩维认为，对于投资客来讲，与银行储蓄的通胀预期、股市收益等的高风险相比，投资房地产尽管相对保守，但却是一种更为稳妥的投资方式。

　　5月底，中原地产华北区董事总经理李文杰在某论坛上发表了“房价暴涨暴跌的周期越来越短”的观点，当时，尹明就盘算，要不要炒个房来短期获利。

　　他表示身边已经有很多朋友在这么操作了。一个女同事4月初买了南六环外的“阳光波尔多”，每平米4000元买入，准备在近期抛出，价格已涨至5000；另一位郑姓朋友，6月初以每平米7100元买了“金隅可乐+”，近期也打算以9000元左右转手。

　　“今年上半年是北京楼市历年来最疯狂的半年，成交量突破10万套，连续4个月单月突破2万套。”中原地产三级市场部人士告诉记者。

　　“与2007年不同的是，市场投机趋势在明显加强，炒房客变成了中小炒房主。”张大伟解释说，一般两年内再交易的房源为短炒房，此外，部分房虫或小中介公司短期内用现金公证收房或者限时代卖等业务，以个人名义用全款或者定金，在短期内获得原房主房屋出售权的，也称短炒房或三手房。

　　“7月仅半月房价就上涨4.1%，短期投资收益惊人。如果按照贷款首付30%计算，年初购买的能获利首付的95%。”张大伟计算。数据显示，7月北京二手房均价已突破12000元/平方米，比年初高3100元，半年累计上涨幅度已达34%。

　　“短期炒作的高额收益，使很多上半年交易的二手房房源再次入市成为三手房乃至四手房。刚拿到二手房房本的业主就将房源加价挂牌的现象越来越多。”一位中介人士称，短期炒房的收益模式完全不同于出租，因此更无需用租售比来衡量。