典型片区调查

　　众孚片区：卖方不降价 买方陷观望

　　众孚片区位于深圳福田南，虽离皇岗口岸有一定距离，但拥有共和世家、东方雅苑、皇庭世纪等多个大型优质楼盘。受今年全市房价整体上涨的影响，该片区的房价也快速上涨至一个高位，每平方米均价约在1.8万元左右，接近2007年时的最高峰值。

　　不过，进入8月份以来，众孚片区开始弥漫浓厚的观望气氛，记者走访各中介机构得知，近1个月时间里，该片区的成交量呈明显下滑趋势，降幅比例约在10%左右。世华地产市场研究中心总监肖小平分析，由于现阶段买卖双方对成交价格已产生一定的心理差距，这可能会使该片区在明年下半年迎来新的调整期。

　　量跌价未变

　　世华地产的成交系统显示，8月份以来，众孚片区的成交量出现明显下滑，观望气氛浓厚，许多置业者正在持币观望。肖小平在接受记者采访时表示，这一片区的价格处于高位，是成交量下滑的主要原因。据了解，目前该片区大部分物业价格相比年初涨幅均在30%以上，以共和世家、东方雅苑、皇庭世纪、云顶翠峰等较为成熟的小区为例，目前单价基本维持在1.8万元～2.5万元／平方米的高位，部分稀缺性大户型价格还要更高。即使是一些配套略差、小区较小的物业，目前价格也达到了1.4万元～1.8万元／平方米。“这使得部分潜在购房者虽然因刚性需求的存在，看房积极性较高，但普遍选择只看不买，持币待购。”

　　买卖双方博弈

　　记者采访中了解到，造成众孚片区价格依然居高不下的一个重要原因是，业主普遍都看好后市，故放盘价普遍较高，并且态度强硬，不愿意让步。

　　一位陈姓业主向记者表述对后市乐观的原因，他的这一想法也代表了大多数业主的观点。陈先生说，众孚片区的地理位置较好，不仅交通四通八达，且配套设施十分齐备，生活便利。明年，该片区周边地铁站就将开通，这会让其通往罗湖、福田口岸、香港都更为便捷，所以从长远来看，价格还具备上涨空间。

　　然而，购房者多数认为，当下该片区房价过高，且深圳整体房价走势尚不明朗，未来可能会出现调整，所以不愿意此刻出手。而不少投资客也表示，虽然该片区物业具备较强的保值能力，但目前的高位入市，会令未来的投资空间相对有限，还可能会因为市场的不确定因素增多，而面临市场调整的风险，在现阶段也选择观望。

　　肖小平表示，卖房者对价格的坚持和买房者对价格的观望，使得该片区的观望氛围开始出现，买卖双方或进入一个新的博弈调整期。

　　明年或将迎来调整

　　虽然观望气氛越来越浓厚，但肖小平认为，今年内该片区进行调整的可能性几乎为零。她说，业内所谓的“调整”主要是指价格上的调整，而对于众孚片区而言，2007年被套牢的、对资金有需求的业主已经在五六月份房市上涨期已经将物业处理掉，而现在持有物业者都是不急于抛售的业主，故价格不会出现大降。此外，由于对未来通货膨胀的预期，一旦有优质物业出现，保值型投资客很有可能继续入市，需求的存在也不会导致价格大降，“预计价格会进入到比较缓和的趋势。”

　　政策面的支撑也让该片区年内出现调整的可能性微乎其微。肖小平指出，营业税等税费减免政策一直要持续到12月31日，且从现阶段看，银行还在执行相对宽松的货币政策，所以“现在的观望气氛只会让房价不过高过快地增长，降价是不太可能的”。

　　肖小平认为，如果明年经济形势有所好转，明年下半年可能会迎来房市调整期。“经济形势好转会使资金有别的出路，这样可能会让房地产市场逐渐转淡，但是，此轮调整不会像2007年时‘过山车’般急挫，而是保持平稳，房价在目前这个水平上下浮动5%左右。”肖小平的理由是，众孚片区的此轮房价上涨大多都是自住型和改善型业主承接物业，而有2007年“全民炒房”的教训在前，此轮投资客的资金实力较强，借钱炒房的投机者不敢入市，所以该片区房地产市场将继续保持平稳上升的趋势。