房价超出买家预期 政策微调带来变数 新盘入市有望拉低均价

　　京城房价猛涨后劲不足

　　●8月供应量、价格双涨　成交量走低

　　根据北京市房地产交易管理网数据统计，不包括经济适用房和限价房，8月，北京商品住宅期房签约11043套，和7月的10998套基本持平；签约面积1261151平方米，环比7月的1337029平方米下降6%。与期房的小幅走低不同，8月现房成交却是骤降：现房签约2288套，共348879平方米，环比7月的4207套、577981平方米，分别下降了46%和40%。

　　而从供应端来看：8月，无论是新入市项目50个，还是新增供应套数和面积都比7月要高。根据协成机构提供的数字，北京楼市8月新增供应套数8360套，新增供应面积94.6万平方米，环比7月新增供应套数和面积分别上涨3.0%和20.0%。

　　而和供应量比翼齐涨的还有成交均价：8月成交均价为16795元/平方米，而7月成交均价为14633元/平方米，涨幅为15%。(如下表)

　　供应增加而成交减少，进而导致期房存量的叠加。8月31日，北京市房地产交易管理网数字显示，可售期房住宅72816套，而7月底，北京可售住宅期房存量只有6.9万套。

　　●楼市升温推动市场放量　房价猛涨让购房者止步

　　“房价上涨过快，导致不少买家重新观望。”北京大学房地产研究所所长陈国强在接受《广厦时代》采访时表示，价格因素是8月成交量下滑的重要原因，特别是在介于高端住宅和低端保障房之间的普通住宅市场，观望氛围更浓。“当然房价不是制约成交量的唯一因素。”陈国强认为，上半年快速放量和大量成交有很多特殊背景，包括一季度利率、税费和价格的“三降”；而在上半年市场需求充分释放之后，下半年后续需求力量减弱，很难再演上半年的红火，“虎头蛇尾也是正常的”。

　　在接受我们采访时，中原地产华北区域董事总经理李文杰也同意房价上涨超出购房人心理预期的观点。李文杰表示，受下半年货币政策微调的影响，购房人也有了“房价可能下行”的期待，因此放缓了出手速度。

　　而对于8月供应量的增加，李文杰认为也是正常的市场反应：因为房地产开发有一个比较长的周期，一些开发商在小阳春时看到向好势头，就希望赶上这一波热销，进而加快施工进度，在八九月份形成放量。

　　●年内难见房价猛涨　明年走势变数尚多

　　“8月比7月成交均价涨了2000多块钱肯定是太快了。”不少专家都在接受我们采访时表达了这样的观点。猛涨能否持续？专家普遍认为没有可能，“政策释放的信号就不支持房价猛涨。”

　　今年6月，银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求各银行严把二套房按揭贷款的审查和发放。而在两个月后，从一些房产中介机构透露出的信息是，北京多家银行已经不再对二套房贷给予优惠，而是执行基准利率1.1倍的政策。

　　对此，协成机构品牌总监于川认为，二套房贷的政策收紧，支撑市场的改善型需求和大量的投资型需求会受到直接影响，而自住型需求一般承受不起目前的高房价。

　　“上半年楼市的投资热，主要是由高端产品投资带动。”陈国强认为，之前楼市的投资热集中在别墅等高端市场，资金主要从实体经济转移而来。而中端住宅产品的普通投资人没有那么积极，更趋谨慎。“房价出现调整、反复、震荡，也和接下去的高端住宅、普通住宅、政策房谁占据供应主力有关系。”

　　顶秀置业董事长刘新虎从另外一个角度分析了供应结构的变化。刘新虎说，之前房价上涨主要集中在一些老盘后期项目，开发商为了保持现金流的稳定，就会通过上调房价调控销售进度。而在9月之后不少新盘特别是大体量新盘入市初期，定价不会太高，甚至还可以把成交均价往下拉一点。

　　“在买家期待房价下行和开发商加大供应之后，房价上涨的幅度也会降下来。”李文杰说，市场会自动调节类似8月房价猛涨的态势，“今年内可以继续涨价的项目和涨幅都不会超过10%。”

　　同时，中国管理科学研究院研究员李开发也认为，像8月成交均价涨了2000多元的幅度难以持续，“预计年底成交均价能涨到18000元/平方米左右”。这和李文杰预测相符。李开发说，由于洞悉购房人的心态是买涨不买跌，开发商依然会在销售策略上小幅提高房价，“价格小幅上升、成交量小幅下降”会持续到年底。

　　“今年以来的一些优惠政策会不会延续？二套房贷政策执行如何？货币政策的微调能到什么程度？购房者的心理预期如何？”至于明年市场走向，陈国强认为变数还有很多，目前难有定论。 文/张旭