●市场调研●

　　楼市泡沫受热不均

　　二环均价微涨 五环外直逼15000元/平方米

　　2009上半年，房地产市场经历的是一场风云迭起的突变，短短几个月从谷底走到了巅峰，涨价已经是普遍现象。

　　据了解，随着6月份通州九棵树地块以17.4亿元成交，北京五环外楼盘迅速掀起一轮涨价狂潮。以作为北京居住热点之一的北五环“亚奥区域”为例，北苑区域房价已经高达13000元/平方米左右，位于立水桥区域的东方郁金香价格已经涨到了11600元/平方米，合立方预计均价将超过15000元/平方米，朝阳区北五环外的“润泽悦溪”目前价格高达16000元/平方米，半年时间上涨81.8%。不少“80后”购房者表示，加上双方家长积蓄想在北京五环外买房都已经很难。

　　北京中原房地产经纪有限公司投资顾问部总经理张坤昱强调，楼市泡沫的关键在于后续消化，后续能够稳定发展就不存在泡沫风险。目前北京市场五环外地区缺乏发展规划及实力配套支撑，当前如此高房价主要是由过高的地价引起的哄抬效应，并不属于正常价格范畴。三位操盘手接着谈到，相对于五环外非理性的涨价潮，内城传统核心地段反而表现平稳。

　　以二三环为主的内城区域，由于地段的稀缺性、产品的高端性，在07年到08年中出现了一轮价格高峰，在08年下半年整体经济下滑情况下，内城区域的房屋售价下降幅度较四环外项目小很多。而随着楼市回暖，内城楼盘售价也表现企稳，较07年最高价格持平或略有上涨，涨幅在7%-10%。与四环外、五环外价格涨幅基本超过70%的项目相比，内城产品的泡沫论几乎无法支撑。

　　以西二环广安门区域为例，07年下半年该区域新盘平均价格在22000元/平方米(毛坯)，而本月开盘的该区域红山世家目前的售价为245000元/平方米(精装修)，可见内城产品目前售价维持07年最高水平，与城郊暴涨项目相比，价格泡沫化并未显现。

　　二环沿线项目总体供应量小，区域稀缺价值优势获得投资人士普遍认同，高价格具备有力支撑，受市场影响较小，因此长期受到投资者热捧。区域内项目如红山世家、凯德华玺等往往一开盘便形成抢购风潮就是市场最真实的反映。