然而，事实却显示，济南业内当时对市场的猜测并不完全正确，他们显然低估了政策与市场合力的威力。宽松的金融政策给了开发商足够的资金支持，也瞬间降低了刚性需求的购买压力。购买压力降低后，部分急需住房的市民成为市场最早回暖的贡献者，渐渐购房者越来越多。不可忽略的是，购买压力的降低，让部分处于边缘的潜在购房需求变成实际需求，这进一步加大了楼市的成交量。市场“追涨不追跌”的心理影响又加剧了这一进程。

　　“不仅仅是楼市回暖的时候，就是在楼市由盛到衰的过程中，政策与市场双方合力造成的影响同样巨大。”一位已经离开济南的职业经理人如此说。他分析道，2008年10月到2009年春节，这段时间被济南地产界认为是最难熬的日子。首先，2007年到2008年上半年房价不断飙涨，使得许多实际需求被排除，而成为潜在刚性需求，这直接造成成交量下降。同时，从2007年下半年开始不断加息也让这部分人群的购买压力剧增。其次，当时房地产投资火热，投资需求已经透支，国家宏观调控及时压制了这部分需求。两大需求被压制的情况下，经济危机来临，加剧观望，几方合力才造成当事的危机局面。

　　今年能否阶段性见顶？

　　自三季度开始，全国一线城

　“今年房价上涨是典型的政策市”，不久前万科董事长王石公开表示对目前楼市的看法。据记者了解，省城不少业内人士对王石此观点表示赞同。山东省银监局紧急叫停山东二套房贷首付两成的做法也被看成是政策的一次微调，然而在供应趋紧的背景下，省城房价依旧扶摇直上。不到一年时间，人们从追问“房价什么时候阶段性到底”转向追问“房价什么时候阶段性到顶”。

　　市已经出现量跌价升的局面，济南亦然。王石在表达“今年房价明显是政策市”的同时认为，楼市未到拐点。针对这一问题，省城某资深业内人士表示，由于今年下半年济南供应量明显较往年偏少，供需矛盾突出，今年阶段性见顶的可能性不大。

　　记者调查发现，由于2009年市场形势良好，各楼盘频繁加推，致使部分楼盘可供应房源售罄，造成无房可卖的局面。另外，去年市场形势低迷，积压房源过多，使部分楼盘推盘谨慎，造成计划供应量不足。

　　尽管供应紧张，供需矛盾不可调和，也有部分业内人士认为，目前房价已经超出很大部分人群购买能力。2009年，许多热销楼盘提价超过20%，有些疯狂。目前支撑市场的只是供需矛盾以及通胀预期下的房地产投资，一旦明年供应量上升，通胀预期缩小，政策收紧，极有可能出现阶段性见顶。届时，房价有可能出现小幅下降。

　　房地产是“打个巴掌给个甜枣”的行业

　　全国房地产经理人联盟常务理事戴欣明在接受媒体采访时表示，中国房地产在未来只要还是重要的支柱产业，就是个“打个巴掌给个甜枣”，或者是“给个甜枣再打个巴掌”交替进行的产业。

　　他认为，政策看成是刺激市场活跃的“鲶鱼”，目的就是让市场一直处于动荡的状态。弹性的经济，弹性的房价可以避免单边倒的局面，因为在政府保障性住房，以及社会保值性相关政策都将在2-3年形成有制约的体系，这个体系形成之前有个“真空期”，经济、房地产等产业的单边下行将对这个“真空期”不利，没有弹性的市场会失去市场机会;大家参与的积极性就不高，也不利于政府监管，政策的投放，以及试点作用的效果考察。(记者 王超)