-动向四 开盘项目遭遇定价难

　　现象：近期的楼市出现了这样一个现象，就是开发商普遍遭遇了定价难的问题。据协成地产的统计，9月份预计开盘的45个项目中，34个项目都无法确定具体的开盘项目价格，也就是超过70%的项目无法给出具体的定价。而10月份预计开盘的项目中，仍然有三成多的项目无法确定开盘价格，还有一些项目只给出了价格区间，具体定价也没确定。随着楼市销量的下降以及宏观政策的调整，开发商对于如何定价已经不像之前那样随意了，因为价格如果定得太高，影响以后的销售，再打折，将会出现骑虎难下的局面。

　　据记者了解，不少项目虽然不能确定价格，但是对外宣称了开盘时间，购房人可以去看房、排号，这就是前期的聚集人气。如果到开盘那天排号的人很多，甚至比推出房子的套数都多，这时，开发商就可以把价格定得高一点，反正僧多粥少。不过，随着房价的一再暴涨，这种方式已经不灵了。购房人对房子有一个大概的估价，如果估价太高，超过了自己的承受能力，就没办法购买，也就不去凑热闹排号了。毕竟，购房还得量力而行。

　　分析：亚豪机构总监郭毅认为，市场需求出现下滑，如果脱离了实际需求，贸然制定高价，很可能得不到购房者的认同，从而影响项目销量。因此，近期开发商不仅要对比周边在售项目价格，还要通过对客户需求的调查，综合来制定项目售价。

　　-动向五 部分二手房降价 八成房源可以议价

　　现象：3月以来北京的二手房市场进入快车道，成交量连续6个月突破2万套。二手房房价更是如同坐上了电梯一路走高。8月二手房均价达12420元，比年初的8900元上涨幅度达39.6%。暴涨的楼市使北京二手房市场也恢复了2007年形成的一个不成文规定，业主把全部税费都转嫁给购房者，形成完全的卖方市场。

　　9月开始突然出现的新政：《京银监通200984号文件的相关问题》文件，强调各银行在进行存量房贷款审批时，必须以北京市存量房屋买卖合同作为审批的必要依据。这一政策打破了原来市场形成的平衡，绝大部分房源需要多纳税过万。部分两年内的房源甚至需要多缴5万以上。这一政策实施对北京二手房业主的求高价行为有所抑制。

　　在中大恒基市场部9月的统计中： 300余家门店登记的新增房源有5000余套，这部分房源在登记时85%都选择了价格可议，房价见风涨的趋势在政策影响下明显得到了抑制，一些房源即使价格上不变，也暂停了上涨，甚至卖方愿意承受部分税费。特别是两年内的有营业税的房源，部分甚至选择了降价。

　　分析：中大恒基市场部经理张大伟认为，目前北京二手房市场八成业主接受议价有三方面的原因。首先是政策影响，原来的房源成交税费全部由买方承担，而一般的纳税价格仅是成交价格的40%。这样新政出台将使所有需要贷款的房源需要多花数万的税费，特别是原来因为纳税价比较低的原因可以避免的差额营业税，现在也因为成交价格高而出现了数万的税费。其次，价格影响,今年来积累涨幅已经近40%，买卖双方都有畏高心理，看高后市的人越来越少。中大恒基市场在9月政策出台后做的需求及房主抽样调查中发现，认为价格已经基本到顶的人已经占65%，而这一比例在8月仅30%。希望在一个月内买房的人仅占需求中的30%，而这一比例在8月是60%。第三，房源供应出现结构性失衡：在8月到9月的楼市供应中，60-100平方米的房源成交周期明显缩短，而这一面积的房源基本是两居室。刚性需求在价格上涨过快的影响下出现价格恐慌，出现了一步到位的置业需求，而改善性需求主要问津的100-140平方米房源则需求有限，成交下降超过8%。目前市场上改善性需求已经基本处于观望。60平方米以下及140平方米以上的投资性需求的购买欲望在9月也开始出现下滑。所以在9月下半月很可能出现成交量明显下滑的趋势。今年的市场拐点可能因为984号文件提前出现。

　　预测

　　春节前价格难有大幅调整

　　虽然交易量出现大幅下降，市场价格出现一定松动，但业内人士普遍认为短期内房价很难有大幅下调动力。

　　牟增彬认为，从目前的形势看，北京的房价应该进入一个下行通道，因为市场承受度是有限的。虽然目前还有众多说法认为房价没理由下降，但牟增彬表示“房价涨跌是正常现象，尤其是经过去年大跌后，市场各方面都应该建立这种意识，房价不可能一直上涨。”但他也认为房价在短期内不会速降。

　　陈云峰预计目前的滞涨局面将持续半年左右。“政府不太会出台过于明显的政策，但是开发商应该会，开始采取打折促销等措施”。降价促销重现是开发商的无奈，不过总体上也是他们适应市场的表现。另外，他认为滞涨状态是房地产市场发展的必然现象，不要把滞涨“拐点化”。对房产市场滞涨，也不要漠视，应该正视房产滞涨，实际上开发商、政府和消费者都应该理智地对待房产市场滞涨。

　　虽然收紧二套房贷、严谨黑白合同等措施对二手房市场影响很大，但中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华指出，新政对交易量的影响将会缓慢地释放，这两个月内存量房市场不会出现巨大的波动。因为“一方面当前的利率和税费水平仍然相对优厚，另一方面，业主待价而沽、持房观望的态度也在明显减少。”

　　王智中告诉记者：“决定房价是否下降，关键在于开发商的资金情况，但现在开发商‘内有粮草，外有援兵’，很难主动降价。甚至从现在到元旦前，全国房价还会小幅上涨”。经过半年的市场大热，开发商收回了大量销售资金，同时在宽松的融资环境下，开发商资金很充裕，加上再融资能力很强，从主观上降价意愿的确很小。据王智中掌握的信息显示，2007年9月进入滞涨时，开发企业“资金池”水位高达5400亿元，但经过一年的交易量下滑后，2008年9月，此“资金池”为-800多亿元，楼市才出现价格大幅下降。目前全国房地产开发企业资金池内总计有1200亿元资金，但现在国际国内宏观经济行情低于2007年的大牛市，同时开发企业有了第一次“金融危机经验”，故可以断定开发企业不可能攻守同盟，一定有企业率先“逃跑”。因此，他预计2010年2月春节前后，楼市将进入“价跌量跌”的行情。

　　本报记者 鲁欢 赵丽萍 实习生 齐志峰