供应乏力，“拐点”未至

　　在打折潮复苏的9月，房价似乎也真的开始松动。以北京为例，9月上半月平均成交价格为14350元/平方米，相比8月同期每平方米下降了200元。这是近半年来，北京房价首次出现下滑。

　　不过业内人士也提醒：无论是北京房屋成交价格“微降”，还是打折促销重现，都很难看做是房价将要回落的证据。

　　仔细分析会发现，如今打折项目多是单价在2万元以上的高端楼盘，这更像是前几个月房价猛涨后的调整。以8.5折的屯三里为例，其项目本身就是商业理想，再加上高达34000元/平方米的均价，产品吸引力不比纯居住产品，而单靠打折买家也不能获得多少实惠。

　　由于成交下滑和楼盘打折现象相继出现，楼市“拐点”之声再度兴起。不过记者在调查采访中发现，本轮成交低迷并不能说明楼市开始进入滞销期。

　　“成交量下滑的原因是多方面的，之前楼市的过快增长就是其中之一。”北京某高端住宅项目销售负责人告诉记者，该项目上半年销售额超过10亿元，但进入9月后却成交寥寥。

　　相关数据显示，今年前8个月全国商品房销售面积近5亿平方米，这一数量已经接近历史最高年销量7亿平方米的成绩。协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹表示：北京9月成交下滑的主要原因在于供应乏力，新盘在7、8月楼市火热期提前释放。

　　该公司数据也显示，9月前两周北京只有17个项目入市，相比8月同期约50个推盘项目环比下降了66%。在上海也存在类似情况，9月第1周全市仅有13个住宅楼盘推出19.79万平方米新房源，直接影响后市成交量。

　　据《投资者报》统计，在9月前两周北京17个新开盘项目中，有16个项目位于五环外区域，约占供应数的9成。三环至四环之间只有1个项目入市，而四环至五环、二环至三环之间和二环内无项目入市。

　　相比于供应不足，购房者选择观望的主要原因还是房价过高。“之前火爆的成交也透支了未来一段时间的购买力和价格。”上述开发商也承认，自己的项目在半年多时间里提价超过50%，对于非刚性需求的购房者已经缺少了吸引力。中原地产华北区董事总经理李文杰也认为，“房价的过快上涨和对信贷政策微调的预期，导致买家观望气氛加重。”在未来一段时间内，楼市更可能僵持于“有价无市”的局面。

　　投资者的“危险期”

　　这种僵持的局面对于房产投资者来说并不是好消息。

　　“最近一个月成交明显变得不活跃起来，买家都不愿意出手了。”北京链家房产经纪公司门店经理刘先生说。近来他将自己的工作地点由店内“搬”到了商场、地铁站等人流密集的闹事区，在大街上招揽二手房买家。而上一次他这样露天“办公”还是一年多以前。

　　如果说新房成交量下跌要归咎于供应锐减，在房源有增无减的二手房市场，低迷的成交则是实实在在。

　　据21世纪不动产统计数据显示，2009年8月份北京、上海、深圳三地二手房成交集体下滑，环比分别下降10.4%、12.9%和21%。其中，北京是自今年第二季度起的首次成交下滑，而9月第1周又比前一周下滑了36%。

　　9月1日，北京银监局直接出台政策整治二手房“黑白合同”，一下子让交易冷却下来。中大恒基数据显示，新政出台后，9月上半月二手房成交均价为12380元/平方米，环比8月全月的12450元/平方米，均价已经出现了微跌。

　　“很多房主前段时间不断提价，几乎是每隔几天总价就涨数万元，但现在这些房子已经很难脱手了。”刘先生告诉记者，热衷于提价的房主多是在2007年左右高价购买房产的投资者。“今年的情形和两年前很像，房价涨到一定程度后卖不出去。此时买房投资的话很可能像今天的房主们一样被套牢。”

　　市场的“高不成低不就”以及开发商和买方的“不着急”，让手握房产的投资者成了最尴尬的角色。对于有投资打算的购房者来说，未来的楼市危机四伏。

　　“十月会迎来一个供应小高峰，很可能吸引不少投资者进场。”某房产顾问机构负责人认为，新盘供应的加大对投资者是不小的诱惑，今年的楼市“银十”很可能变“金十”。据了解，10月份北京预计将有超过50个新盘入市，其中不乏优质地段项目。在上海、广州等地情况也大体如此。中原地产广州公司就预计：“十一”前后将迎来成交高潮，未来一个月的广州一手住宅的成交量可能达到80万~100万平方米。

　　无论是广州还是北京，一旦未来出现成交反弹，对投资者来说都是一种刺激。“但如果以此就盲目出手并不明智。”上述人士提醒，新增房源中有不少项目是值得投资的稀缺品，但过高的房价将使投资风险加大。“未来一段时间内，楼市很可能还有其他‘假象’出现，投资者需要理智对待。”（记者 朱艺）