“融资-拿地”模式成型新开工大干快上，资金火上浇油

　　万科执行副总裁肖莉表示，目前万科的资金状况可以满足正常经营的需求，但从公司持续增长和发展的角度，进一步增强资金实力是有必要的。

　　截 至 今 年 年 中 万 科 持 有 现 金268.8亿元。不过，考虑到万科的经营节奏已经加快，预计下半年的资金支出会显著提高。公开信息显示，5月以来万科新增项目数量已经明显增加，共获取了19个项目，地价金额总计约110亿元。此外，万科在中期报告中宣布09年的计划开工面积由原先的403万平米上调为585万平米，上调幅度达45%。这意味着未来的资金需求将大幅提升。

　　万科表示，房地产行业是一个资金密集型的行业，而万科的开发规模又在行业中处于领先地位，资金需求量大。截至中期万科共有在建项目100个，拟建项目53个，合计153个项目需要后续投入。一方面万科必须保持足够的资金协调项目的发展。另一方面，虽然万科并不主张过多的土地储备，但从可持续发展的角度考虑，也有必要及时补 充 一 些合 适 的 项 目 资源。此次融资如果能顺利进行，对万科未来两到三年的发展将起到积极的促进作用。

　　截至中期时，万科的资产负债率为66.4%，进一步债权融资的空间不大。根据理论测算，如果此次成功融资112亿元，融资后其资产负债率有望进一步下降至60.9%左右，公司的财务结构将更加稳健，现金比率也将进一步提升，未来的项目开发与项目拓展将具有更大的资金空间。

　　中原地产研究中心高级研究经理刘渊认为，由于今年以来金融政策较为放松，开发商已重启“融资-拿地”的运作链，这一趋势在未来还将持续。

　　今年二季度以来万科的拿地步伐明显加快，不过，在具体项目获取上万科表现出了更多的谨慎。谭华杰表示，今年万科的拿地策略是“精挑细选，把握机会”，重点会关注新增项目的价格合理性和风险性，并且不会购买只有基于房价快速上涨才能赢利的项目。

　　最明显的例子是，万科今年以来新增的土地大多集中于二三线城市。公司在中报中对此进行了解释：“一线城市的土地竞争相对其它城市更加激烈，为了保证项目的收益水平，公司本年新增的项目多数位于沈阳、鞍山、青岛、无锡、佛山、厦门、福州、重庆等城市。”

　　申银万国认为，万科目前资金状况较优，募投若顺利完成为腾挪更多资金获取土地储备打下基础。由于上半年房地产市场销售超预期回升，使得公司现金流和资金状况大幅提升。

　　按照目前的项目开发进度和全年600亿左右的销售回款预期，考虑到适度的现金储备，申银万国认为，公司全年可动用获取土地的金额基本在300亿左右，此次融资若能顺利完成，公司可利用获取土地资源的资金将进一步大幅提高。

　　旁边报道

　　万科的观点：部分地区房价面临一定上涨压力

　　作为行业风向标，万科的观点一直备受关注，昨天万科对于目前市场发表了看法。万科认为，上半年在多重因素的推动下，此前积累的自住型需求集中释放，市场成交量明显回升。由于存货去化消化过快，而短期内新房供应难以相应增加，因此部分地区的价格面临一定的上涨压力。预计三季度时新房供应仍然会有一定紧张，但年底随着新房供应的增加，供需关系将得到缓解。

　　7月份一些城市的住房成交量环比有所下降，原因是多方面的。从供需关系看，7月份主要城市的批售比仍然维持高位，说明新房供应仍然比较紧张，这在一定程度上会影响市场销售。另一方面，部分地区房价前期上涨较快，以及二套房贷政策所释放出的适度收紧的信号，都有可能对成交量产生影响。

　　从行业发展的角度而言，二套房贷政策所释放出的信号，有利于防止房地产市场向过热发展，抑制价格的过度上涨，避免市场因短期内供需关系的变化而出现大的波动，对于行业的平稳发展是有利的。

　　本报记者　戎明迈　周燕妮　张建明