- 猜想

　　营业税优惠政策是否延续对市场有着截然不同的影响，如果优惠停止至少将影响60%以上二手房的成交，但时至今日暂无准确定论。目前业内对营业税优惠政策的走向会给楼市带来怎样的影响有多种猜想。

　　续期猜想

　　五年内房源或成交易重点

　　据链家地产市场研究部统计数据分析，随着30岁以下购房群体的比例日益增加，次新房的潜在需求也在加大。因此，一旦营业税优惠政策续期，那么五年内房产得到了重大扶持，成交也必然再次走高，甚至有可能成为二手房市场的主流交易房源。

　　另外政策一旦续行，公布的时间节点也至关重要，越临近年底公布，需求提前释放的可能性也越大，这样一来，反而将抑制续行之后的成交不会明显走高。

　　不续期猜想

　　需求转向5-10年二手房

　　据链家地产市场研究部分析，当前五年内二手房成交均价比5-10年二手房高出3%以上，在价格上已处于一个相对高位，一旦营业税优惠政策不续行，五年内二手房的成本再次增加，会迫使一部分需求转向5-10年二手房，这样一来，二手房成交格局将被打乱。此外，还有可能造成一部分需求的观望情绪和五年内二手房短期内成交进一步下降的局面。

　　营业税优惠政策不延续，从交易量上看，将会对市场交易造成“辖制”，引发需求“短板”。从影响群体来看，交易成本的增加将主要影响初次置业群体为主的刚性置业群体。

　　折中猜想

　　2年内房产收取全额营业税

　　美联物业市场部认为，2009年的楼市高峰可以说产生在2008年楼市调整不充分的情况下，管理层为了应对经济危机导致的出口萎缩，而被迫用金融及交易政策将楼市作为拉动经济的手段，今年楼市已经明显出现了市场房价与需求脱节的情况。但是预计完全取消优惠政策的可能也不大，政策的调整有可能改成5年内房源再交易按照差额收取营业税。而2年内再交易的则可能收取全额营业税。这样不仅可以抑制市场操作，也可以使得刚性需求依然有购房的机会。

　　新政猜想

　　新政抵消优惠到期的影响

　　北京易居房地产研究所副所长牟增彬表示，今年的楼市行情不能看作哪一项，或者几项政策影响的结果，而是多重因素影响的合力。

　　牟增彬认为，尽管今年的政策对市场起到了支持作用，但是这种交易量和价格的上涨是一种不健康的状态，因此，目前需要有一些变化，来引导市场合理健康地发展，目前我们无法排除明年会出台影响力更大的政策，来抵消因取消营业税优惠政策带来的影响。

　　- 观察

　　政策利弊会随时间而“倒挂”

　　支撑目前楼市交易量及价格的主要原因依然是宽松的货币政策及较低的交易环节费用，但是，记者注意到，一部分的业内人士预测市场时，有一种自我设定前提的倾向：只要政策不改，价格就不会拐点，这一说法明显不正确。

　　因为，理论上说，如果政策支撑了不理性的价格，则楼市积压的风险最终会以更大的压力来抵消政策的支撑作用，这只是时间问题。

　　就房地产拉动内需的意义而言，商品房的建设才能对实体经济有拉动作用，而从目前房源交易构成来看，二手房占据60%以上，而商品房比例越来越少。

　　二手房市场仅仅是地产业内部的流通渠道，对一手商品房建设规模的扩大起到的作用是间接的。从这种意义上讲，二手房的优惠政策即使不变，如果一手商品房的交易量上不去，随着时间的延续，房地产整个行业拉动内需的意义也会逐步减少；相反，楼市靠内部循环炒作来拉高价格，风险会越来越大，政策利弊的比例会逐渐倒挂。

　　比如，依靠信贷政策购房的低收入人群必然会缩紧其他的消费，实体经济缺少购买力，这都支撑不了房价继续暴涨，还会增加越来越大的风险。

　　以今年的涨幅，业内算了一笔账，如果价格回到年初水平，那么在今年6月以来买房的十几万套房源大部分将变成负资产；为了应对金融危机，目前的利率是近5年来最低，按照一套贷款100万的房源计算，20年月供大概为6000元左右，如果一旦出现通货膨胀，利率必然上调，若恢复到2008年底的水平，这部分月供就将超过7500元，银行会面临极大的断供风险。

　　因此，楼市的政策要与时俱进，一成不变的思路是不可取的。