提升北京战略

　　被后起之秀步步紧逼的万科，自然不甘将市场拱手相让，在这一背景下，毛大庆从凯德置地辞职走马上任万科公司副总裁并兼任北京万科总经理一事，被业内视为万科重振北京市场的重要举措。随后，万科又从远洋地产把房产销售领域表现强劲的肖劲挖了过来，这更验证了市场此前的猜测。

　　环渤海区域，是万科三大重点区域之一，北京，本是同上海、深圳一样成为万科发展战略的重点城市，但事实上，万科在北京的发展却不尽如人意。

　　从1987年成立北京万科以来，万科在北京仅开发了13个项目，总开发面积刚满300万平方米，而晚成立的万科上海公司却开发了18个项目，总开发面积近400万平方米。更关键的是，截至今年8月底，万科在上海的土地储备高达280万平方米，而北京的土地储备近乎为零。万科集团的年报显示，除了2004年，过去10年，北京市场对万科整体销售收入的贡献率均不到10%。2009年上半年，万科在北京市场实现销售收入8.37亿元，仅占万科整体销售收入的3.88%，利润贡献率只有3.35%。

　　一位业内人士指出，以万科在地产江湖中的地位，万科在北京市场的表现与之实在不相符，非但没有表现出龙头老大的气势，甚至有沦为二流开发商之忧。

　　8月，毛大庆走马上任，并放言要在5年内让万科进入北京市场前三。

　　9月，万科联合中粮地产，斥资51.3亿，先后拿下房山长阳镇起步区1号地和5号地，这使得万科在北京的土地储备增加了85万平方米。虽然传闻毛大庆为争取董事局批准很费了一番力气，但毋庸置疑的是，北京万科总算有地开发了。

　　布局二线城市

　　深入挖掘一线城市的同时，从拿地城市看，万科2009年的发展重点其实是放在了二三线城市上。

　　今年以来万科通过竞拍获得的31块地中，仅有6块属于京沪穗深四大一线城市，总建筑面积不足110万平方米，在全部新增土地储备中，比例不足1/6。

　　万科对二三线城市的重视力度加深不仅表现在公开土地竞标市场，还体现在与地方政府和国资平台合作的重视程度上。

　　5月份，万科与长春市政府签署战略合作协议，万科表示，将在房地产开发、城市综合体等重点领域扩大投资，预计在长春开发投资总额30亿元。王石更放言年内要在长春拿下三个项目。

　　10月份，万科与南京市最大的国资平台——南京交通集团签署战略合作协议，两家集团旗下的交通投资置业公司和万科南京公司将共同成立项目公司，联手开展土地运作和房地产项目的合作。

　　据业内人士分析，这是万科曲线拿地策略的表现，与地方政府合作，有利于直接从土地市场拿地，与地方国企合作，有利于与之分享土地开发获利。万科集团总裁郁亮曾公开表示，“万科希望在今年买一些以前不容易买到的地，买一些有战略价值的土地”。

　　在此背景下看10月16日万科取得长春地王，就别有深意。万科总裁郁亮的话直接表明了万科的转变更近于无奈：“哪有机会就去哪里，一线城市的地谁都想要，但价格贵啊，同样的地价在二线城市可以拿到更好的地，为什么要挤在一线城市去抢呢？”据其透露，万科还将准备进入昆明、乌鲁木齐、贵阳。

　　或将启动商业地产

　　相比转战二线城市，一向以住宅为主业的万科或将启动商业地产的势头更令业内关注。

　　毛大庆上任伊始，就流露出将启动商业地产的意思，连续拿下长阳两块地后，又在一论坛上明确表示万科并不是绝对不碰商业地产，如果需要用商业地产提升住宅，那么万科也会进入商业。此话引起业内极大关注，虽然毛大庆此话更多的是针对北京万科长阳项目，但毛大庆还是万科副总裁，难免让业内不去猜测万科的策略转向。

　　其实，毛大庆走马万科时，业内已就万科的意图做了多方猜测，其中一种猜测就是万科看中毛大庆的不仅仅是其在拿地方面的魄力，更有其在商业地产巨头凯德置地15年的经验。

　　毕竟，虽然万科在市场份额方面还稳居市场老大的位置，短期内很难有其他企业所能撼动，但是在净利润率、股东回报等证明企业盈利能力的方面，表现却很不尽如人意。

　　此前万科112亿公开募资计划虽然以超过99%的高票数获得股东大会通过，但是，市场层面的反应却耐人寻味，有为万科及时转向叫好的，但质疑万科此举的声音也不少，一方面固然有上次增发被套牢的投资者至今尚未解套的教训，另一方面却表现出市场对万科盈利能力的质疑。

　　在这样的大背景下，万科在业务结构上的任何调整，都显得既有急迫性也有必然性。

　　本报记者 鲁欢