二手房 “5年改2年”能否延期是关键

　　“5年改2年”免营业税优惠政策是去年救市政策的典型代表，也是给购房者带来实惠最多的政策。随着该政策一年的有效期即将在今年底到期，二手房交易成本也将恢复去年之前的高手续费状态，交易成本提高也就必然会导致成交量的萎缩。因此，“5年改2年”政策到期后的存废问题也成了未来楼市能否继续走高的关键因素之一。

　　“5年改2年”免营业税优惠政策的废除也将形成对二手房市场的重大影响。链家地产研究部提供的数据显示，营业税的额度占到总房款的5.5%，也就是100万元的房产成交后，其营业税就要占5.5万元，而百万元以上的高价值房产中次新房的比例更是多达70%以上，因此营业税的收取对象交易间隔年限从5年改到2年让大部分购房者都能够享受到实惠。

　　专业人士指出，由于以营业税为主的现有优惠政策的时间节点仅截至今年年底，若明年优惠政策不能得以延续，则将直接导致房龄在3-5年年限间的二手商品房交易量出现下滑。而且，交易税费税基的恢复也将会加大业主税费缴纳的额度。考虑到业主交易税费转嫁已成惯例，税费政策的调整将会直接加大购房者的购房成本。

　　此外关于解禁一年的北京购房“限外令”问题，也有专家表示该规定在2008年临时取消，截止日期也是今年年底。因为对投资性购房的限制可能会加强，这一外资限制令有可能重新启动。

　　●行业反应●

　　肯定救市政策积极作用

　　做好政策收紧后市场变化的准备

　　可以说，房地产救市政策在特定时期发挥了其应有的作用，这些政策直接导致了今年以来商品房成交量直线攀升。

　　“但令很多人始料未及的是，在投资热潮和放贷冲动的拉动下，房价地价也快速重返2007年最高峰。如何在下一轮政策调整中实现房价平稳、理性地发展，是决策者需要思考的重点。”易居房地产研究院高级研究员回建强认为，相当部分的救市政策是临时性的，带有执行的期限规定。对于是否保留这些政策，社会上存在争议。之所以有这样的争论，实际上存在有形之手和无形之手、市场监管者和市场参与者、短期政策和长期政策之间的博弈。

　　短期政策于政策制定者来讲可以做到收缩自如，政策起效快，但缺点很明显，不能给市场以稳定的预期，如果把握不当还会引起政策间的矛盾与对冲。优惠政策减轻了消费者的负担，同时政府的收益相对减少，随着市场热度的提高，税收的优惠将被高房价所抵消，这也是当前市场成交量开始下跌的原因，即制约市场成交的主要因素不是税收问题，而是价格问题。

　　“明年政策调整的可能性很大，只是调整的力度有多大不好说。事实上目前房价的高涨已经与实体经济恢复的程度不相匹配。与股市募资补充企业融资的功能不同，楼市的过热只是在纯粹吸引更多资金进入，无法补充到实体经济中。”中国社科院金融研究所研究员易宪容表示。

　　北京华侨城营销总监宋翔华作为开发商代表谈了自己的看法，他认为从市场的情况来看，上半年北京房地产市场交易异常火爆，但下半年金融信贷频繁收紧，银行已经着手通过二套房贷等政策进行微调，因此，如果明年首套房贷政策出现变化也在情理之中，对投资、投机性需求方面的政策会继续收紧。而放眼四季度，不但将汇聚地产市场诸多的年底收官策略，更是会集中表现出政府和购房者对楼市下一步走向的判断。从另一方面来讲，市场预期政策拐点即将到来是最重要拉动成交的原因，无论是刚性需求还是投资客都希望赶上优惠政策的最后末班车，这样的心态影响下有可能会形成“恐慌性”购房现象，应予以理性疏导。

　　●专家态度●

　　陈淮：政策变动如看天穿衣

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮认为，中国的房地产政策包含三个层面，一是公共政策，即住房保障体系政策；二是产业政策。产业政策大调整一般需要10年左右的周期，而不是单纯的明年上或下；三是宏观调控政策，它是根据国民经济风险承受程度，货币供应量大小与国民经济增长速度之间调整的政策，在现阶段毫无疑问这一政策对信贷规模依赖程度最大的房地产业有比较大的影响。

　　朱中一：政策大动对社会大众没好处

　　中国房地产业协会副会长朱中一认为，明年只要中国的出口没有根本扭转态势，房地产业仍肩负保增长和保民生两大重任的话，房地产政策不会有太大调整。但不排除微调的可能性。只有政策相对稳定，供应相应增加，才能使房价相应稳定一点，政策的大变动和市场的大起大落，对国家、对企业、对老百姓都没有好处。

　　樊纲：政策应随市场规律而灵活制定

　　国民经济研究所所长樊纲表示，很多政策是解救危机的政策，这些政策在解救危机的那个阶段是对的，但不能总是用针对危机的政策来处理日常逐步恢复正常的一个市场。有些制度性的政策需要稳定。但是宏观经济政策就是一个短期政策，就是一个根据情况变化而不断变化的政策，而且是一个逆风调节的政策。

　　顾云昌：政策走向应以稳字为先

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，促进当前房地产市场持续健康发展的最优选择是加大供应量。千方百计加大供应量既可以保增长，又可以抵御房价过快上涨。政策走向，应以稳字为先。本版文/邱旸