两大国际房价指标已失效

　　“如果按照人均国民收入来计算房价，你会看不懂上海的房价。人均国民收入要买现在的房子不可能，但以上海现有房价为基础的房地产市场成交量还是非常大，所以很难用一种经济的模式来计算它的销售情况。”上海市住房保障房屋管理局局长刘海生这样告诉《中国经济周刊》。

　　目前，国际上通常有两个标准来衡量一个地区的房价是否存在泡沫，是否是在健康运行，这两个指标分别是房价收入比、租售比。

　　而刘海生却认为，用房价收入比衡量上海房价高低是不准确的。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。

　　今年10月30日，上海市统计局公布的数据显示，前三季度上海市城市居民家庭人均可支配收入为21871元。以此为依据可测算出上海市三口之家三人都就业家庭的家庭年收入约为8.75万元这一中值。

　　而另据上海佑威房地产研究中心的报告显示, 今年10月上海商品住宅成交均价为16780元/平方米。如以70平方米的住宅确定房屋中值计算为117万元。

　　这意味着，上海市的房价收入比为13倍，而按照国际惯例，目前比较认可的说法认为，房价收入比在3至6倍之间为合理区间。

　　然而，在刘海生看来，上海房地产价格估值与国际水平如此不匹配，但没有出现泡沫破裂主要有两个原因。

　　“首先，我们的收入部分跟政府掌握的信息不完全是对称的。第二，上海的房地产市场是一个全国性的市场，你不能完全用上海的国民收入来衡量上海的房产市场。

　　不过，租房者崔浩林并不这么认为，“如果说房价收入比还可以解释通的话，那么上海如此畸形的租售比是无法理解的，租赁市场才是反应房地产市场需求的真正风向标。”

　　所谓租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300至1∶200。

　　崔浩林以他所居住的公寓计算，7000元(租金)除以125平方米(建筑面积)得出每平方米租金56元，再与每平方米均价4万元相比，每平方米租金得出的结论是1∶714，而这样的惊人租售比在静安、卢湾、黄浦等区域高档楼盘随处可见。

　　上海市住房保障房屋管理局的一位官员告诉《中国经济周刊》记者：“造成租售比‘畸形’的主要原因有很多，比如说中国人置业观念很深，对长期租房还未形成习惯。不过，上海房价上涨过猛，而中高端租赁市场一直受到金融危机影响处于低迷状态，也是导致如今这样租售比的重要原因。”

　　“两外人士”“转租为买”

　　10月26日，上海市银监局向《中国经济周刊》提供的数据显示，前三季度个人住房贷款余额3827.7亿元，比年初增加715.2亿元，三季度454.6亿元的个人房贷增量创单季最高记录。

　　值得注意的是，个人房贷增长创新高一定程度上说明了市场需求旺盛，进而带动了房价的上升，那么究竟是谁在“积极购房”呢？

　　上海市银监局知情人士告诉《中国经济周刊》：“前三季度，个人住房贷款在结构上有这样的特点，即‘两外人士’住房贷款增量占比上升。”所谓“两外人士”指，户籍所在地并不在上海的“外地人士”和“外籍人士”。

　　据记者了解，今年上半年，“两外人士”住房贷款增量占全部住房贷款增量的比重为29%，而到了三季度末，该比重明显的提高至36%，其中，7、8月份这一比例更是高达42%。境外人士住房贷款增量占比在第三季度的三个月中分别达到3%、6%、8%。

　　上海房地产业内人士告诉记者，相当数量的“两外人士”出现了“转租为买”的趋势，这也导致了上海前三季度，房屋买卖市场火爆，而租赁市场疲软。