部分银行先行一步

　　如果说二套房贷政策严格执行是对房贷政策变化误读的话，那么，日前有银行将首套房贷利率调整为8折的行动，更使得这种猜疑愈演愈烈。

　　11月5日，招行南京分行宣布，将首套房利率最低折扣从7折上调至8折，在认定上以家庭为单位，但如果首套房贷还清，再贷还是认定为首套房，11月9日起执行。

　　业内专家认为，部分银行调高房贷利率，一方面与银监会下发的《通知》有关，另一方面由于年底将近，有些银行今年的贷款额度已经用完，因此调高个贷这种成本较高而利润相对较低业务的门槛，以控制贷款规模。“部分银行存贷比已经超标，或者资本充足率低于监管底线，促使银行采取提高价格、暂时控制个贷规模的策略，但这将是一种短期行为。”一位银行业研究人士表示。

　　此外，在防范风险为主题的2009年下半年，认真审视各类贷款风险也成为各家银行谨慎对待个人住房贷款的重要原因。“银行评估个人住房抵押贷款的质量主要侧重于住房的市值和借款人的还款能力两个方面。其一，中国房地产行业正处于成长期，价格上涨较快，银行以市值评估的抵押率远远低于风险警戒水平。一旦房价下跌幅度过大导致住房市值低于贷款额的时候，违约率将会大幅增加，占比过大的个人住房贷款将成为银行减值拨备的重大隐患。其二，中国住房价格上涨的速度超过经济增长和居民收入的增长速度，普通购房人的还款能力受到质疑。如果经济周期波动中贷款人的失业率上升，将导致大量的坏账产生。”民生银行地产金融事业部总裁杨毓表示。

　　银行房贷利率操作两难

　　虽然目前监管层并未对首套房利率7折优惠政策是否取消明确表态，但有一点值得注意，那就是去年起实施的房贷优惠政策在带动房地产行业复苏的同时，也降低了银行个人住房贷款的收益。

　　以招行为例，今年前三季度，招行实现净利润126.11亿元，同比大幅下降33.63%，实现营业收入359.28亿元，其中，净利息收入280.66亿元，同比下降12.52%，在上市银行中，净利润同比下降幅度最大。分析人士认为，由于侧重于零售业务，而住房按揭贷款业务在零售业务中又占较大比重，因此息差收窄使招行盈利能力受到的影响比其他银行更为明显。

　　“一旦房贷优惠政策取消，银行的盈利状况将大为改善，争夺项目贷款能力略逊大银行一筹的中小银行更是如此。”一位股份制银行人士称。

　　尽管从理论上讲，房贷利率优惠政策取消将使银行面临利好，有利于其营业收入的增加，但从实际操作的角度看，银行有可能陷入两难，因为在没有央行统一标准的情况下一旦自行上调利率，则意味着价格优势的丧失和客户的流失。因此，银行在房贷利率优惠上，有可能为了抢占市场、争夺客户而采取灵活操作的方式。

　　事实上，对于二套房贷，各银行虽纷纷表示严格执行首付4成、利率8折的要求，但有些银行只在首付成数上严格控制，在利率上则略有弹性。

　　“现在办理二套房贷，首付比例至少40%，贷款利率自基准利率7.5折起。”农行通州支行一位工作人员表示。

　　“的确收得紧了，年初还可以争取到二套房首付最少2成和利率7折的优惠，但现在可难多了。目前主要看客户资质，如果是优质客户，还可以享受下浮30%的优惠。”某中小银行客户经理在采访中表示。但至于如何认定优质客户，该人士则表示各家银行没有统一标准。