加重开发商责任促业委会成立

　　[规定] 新建物业，业主、业主大会选聘物业服务企业且新的物业服务合同生效之前，建设单位应当负责前期物业服务。

　　[解读] 《草案》规定开发商负责前期物业服务，实际上是给开发商增加了后期服务的要求。开发商出于利益考虑希望尽早结束后期的服务，必将积极促成小区业委会的成立。目前在北京，只有20%的小区成立了业委会，很多小区在这方面都遭遇了很大的困难。现在，通过在源头上加压，势必会对业委会的成立起到促进作用。

　　[解读] 开元国际物业管理有限公司相关负责人表示，目前，不少小区多少都存在一些开发商遗留的工程问题，但这并非物业能解决。一旦法律明确规定，物业公司就可以维护自己的权益，尽早为业主解决问题，进一步完善服务。

　　[规定] 建设单位在前期物业服务及物业查验交接过程中，应当及时处理解决物业使用中出现的物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备技术不达标等问题，并承担相应的法律责任。

　　开发商解决物业质量缺陷

　　无业主大会也能解聘物业公司

　　[规定] 尚未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由街道办事处、乡镇人民政府指导社区居委会参照业主大会表决机制组织业主共同决定有关事项。

　　[解读] 京华律师团律师秦兵和马传贞认为，这能够解决小区召开业主大会选举成立业委会才能履行这一职责的难题，同时能促使服务企业更好地为业主履行物业服务。

　　调整车位租金建设单位与业主协商

　　转让物业 业主须先结清费用泄露业主资料 可被追究刑责小区各项服务 业主可分项委托业委会办公用房 不得低于物业两成业主可按楼为单位 决定物业管理事项

　　-其他规定

　　建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。

　　建设单位出租物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与业主大会或者全体业主协商。

　　转让物业 业主须先结清费用

　　业主转让或者出租物业时,应当将物业服务合同、管理规约等事项告知受让人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业服务企业结清相关费用。

　　泄露业主资料 可被追究刑责

　　建设单位不向业主大会或业主大会委托的物业服务企业移交有关资料，由市或区、县房屋行政主管部门责令其限期改正，并可处十万元以下罚款。

　　泄露业主资料或者将业主资料用于与物业服务无关的活动，损害业主合法权益的，应当承担相应的法律责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　小区各项服务 业主可分项委托

　　物业区域内包括各专项服务内容，物业共用部位、共用设施设备及相关场地的使用、管理和维护；物业管理区域的绿化和环境卫生维护；物业管理区域的秩序维护；其他专项服务事项。

　　业主大会或者业主共同决定可以将上述全部专项服务事项委托给物业服务企业，也可以将各专项服务业务委托给专业性服务企业或个人。

　　业委会办公用房 不得低于物业两成

　　物业用房需为地上房屋，并具备水、电、通风、采光等使用功能；建筑面积不低于物业管理区域内房屋总面积的2‰，最少不得低于100平方米；其中业主委员会办公用房建筑面积不低于物业服务用房总面积的五分之一。

　　业主可按楼为单位 决定物业管理事项

　　业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，但不得违反法律、法规、规章及管理规约，不得与业主大会的决定或全体业主的共同决定相抵触。

　　本版采写 本报记者

　　郭爱娣 吴旖旎 张淑玲