3　收紧房贷：为了收益的本能冲动

　　除了指标用尽之外，部分银行收紧房贷也出于自身经营考虑。“房贷利率打七折对银行的净息差有很大影响。”交行金融研究中心研究员唐建伟对本报记者表示。根据交行金融研究中心统计，2009年上半年商业银行贷款利率与去年同期相比均呈下降趋势，由于房贷市场竞争较为激励，再加上首套住房打七折的政策，个人住房贷款利率远低于商业银行一般贷款利率。

　　“这对商业银行净息差有很大影响，尤其是房贷业务占比较高的大型国有商业银行。”根据建行半年报披露，截至6月30日，建行个人住房贷款余额7149.2亿元，继续保持行业领先地位。“对于一部分大型银行来说，它们的确有提高利率的冲动。”唐建伟表示。

　　虽然大型银行从自身经营战略考虑对房贷利率的执行进行了一些调整，但对于规模较小的商业银行，房贷业务依然是它们要努力争取的优质业务。“近来，受到价格和信贷政策的影响，全国部分主要城市的房价有所回落，但由于开发商流动性充裕，他们并没有主动大幅降价的意愿，加之人们对通货膨胀的预期犹存，我们预计在没有重大新政策出台的情况下房地产市场将延续现在的态势。”深圳发展银行行长肖遂宁表示。

　　为适应当前的经济形势和房地产市场发展变化，深发展将重点发展个人自住房按揭贷款，为此行内还将给予一定的政策倾斜，产品部门陆续推出创新产品，保持产品优势的市场竞争力。“通过这些措施留住客户，使我们银行成为其主办银行，以此积极推进零售贷款。”这位负责人表示。

　　记者在采访中了解到，虽然多家银行目前在执行层面均收紧了房贷发放尤其是二套房房贷，但针对优质客户，银行还是留出了一定的额度。在上海本地一家商业银行供职的谭先生告诉本报记者，近期他买的第三套住房就在工行申请到了首付三成、利率七折的优惠。工行上海分行一位人士告诉记者，“对于优质客户，这样优惠是有可能的，由于这位谭先生是金融同业，资信状况以及工行对其房屋的评估和其他相关资产的评估结果都不错，因此给予他这样的优惠，不过这属于少数情况。”

　　4　　调控或两难

　　仔细深究起来，房贷和房价之间，还存在一个“鸡生蛋还是蛋生鸡”的问题。

　　然而有一点是毫无疑问的：今年以来爆发式增长的房贷对房价起到了助推作用。据统计，今年上半年房地产市场在经历近半年时间的低迷之后开始出现回暖趋势。1—6月，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%。全国商品房销售面积同比增长31.7%，商品房销售额同比增长53%。

　　“今年以来，房地产开发企业对个人按揭贷款的以来程度在逐步提高。”交行金融研究中心研究员唐建伟表示。根据交行金融研究中心的统计，今年上半年，房地产开发企业的资金来源中个人按揭贷款占比11.9%，同比提高4.5个百分点；自筹资金占比34.8%，同比下降4.1个百分点。

　　在地方政府的刺激政策以及银行信贷资金等的支持之下，房地产市场在进入三季度之后显现火爆的发展局面。国家统计局的统计数据显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，同比增速创12个月以来新高。前三季度，房地产市场呈现量价齐升的局面，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%。全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%。

　　高房价是否将会引发市场对房贷政策的调控？对于近期市场上有关房贷市场要收紧的传言，监管层给予了明确否认，银监会副主席蒋定之本月早些时候在北京国际金融论坛间隙接受本报记者采访时表示，银监会关于一套房和二套房的政策均没有变化。

　　对于本报记者上述调查的结论：近期部分银行收紧房贷的行为应该属自身经营行为，并不代表相关政策已经发生了改变，交行金研中心唐建伟表示认同。唐建伟分析，部分银行收紧房贷主要原因是临近年末，由于上半年整个银行业信贷完成情况相当好，大多数银行都提前完成了全年的信贷计划，业务压力已经没有了；另一方面，就是监管层态度，如近日银监会要求商业银行合理安排年底前信贷投放节奏，确保信贷平稳持续增长，防止大起大落。

　　而把今年新增信贷规模控制在10万亿以内，这也可能作为银行监管层窗口指导的一个指标，由此角度来讲，银行从总行到分行肯定也会对新增信贷量做相应的调控。“上述多方面的因素使得银行在年末收紧房贷。” 唐建伟说。

　　短期来看，房贷政策进行调整不太可能，而对于赵先生这样打算买房的人，明年的房贷政策究竟如何调整才是关注的焦点。对此，记者采访了多家商业银行负责人，他们均表示目前尚未接到相关部门任何有关房贷政策调整的通知，明年的房贷政策如何执行现在还不好说。

　　对此，唐建伟分析，如果排除监管层政策因素的变化，明年年初银行还是会出现争抢业务的现象，至于下半年，形势很不明朗。“目前，刺激政策在明年二季度退出的预期相当强烈，而在这种预期下，银行会抓紧‘做大量’，不管是经营企业贷款还是房贷，都会有放贷冲动。”他表示。至于首套房7折会不会取消，唐建伟表示，目前来看可能性不大。“政府对于居民自住性需求还是会满足，要抑制的主要还是投资性需求，不排除会把二套房贷利率优惠取消。”

　　深圳房地产研究中心副主任王锋在接受本报记者采访时表示，“投资需求借助较低的按揭贷款门槛和投资成本重新抬头并呈现不断蔓延之势。”据王锋长期的跟踪研究，深圳房地产市场走势受资金供给面的影响较大。王锋指出，尽管国家一再强调适度宽松的货币政策不会改变，但调整信贷投放结构、保证实体经济资金支持将是未来货币政策的着眼点，投向房地产市场的信贷资金将受到严格的用途审查和规模控制。

　　复旦大学房地产研究中心副主任华伟表示，监管层目前其实处于两难境地，如果要出台调控政策，既要考虑保证居民的自住性需求，又要抑制投资性需求所带来的房价结构性泡沫。但是更值得注意的是，监管层对于调控政策制定的依据上，对于自住型需求如何严格的界定，对于调控对象的明确，以及调控工具的针对性方面均存在困难。

　　“调松了没用，调得太剧烈又打压了地产市场，”华伟表示。他认为，政策调控先必须有政策，而目前来看，制定一个合理有效的政策并非易事，在调控政策出台之前，房贷还只能是按银行自身的信贷计划实施。 ⊙记者 唐真龙 刘雨峰