走势分析3

　　豪宅市场继续“高烧”？

　　今年的内地楼市中，“豪宅”绝对是一个敏感词。今年下半段，正是依靠上海、北京等地的豪宅销售井喷，才使楼市在刚性需求大量释放后，依然能保持强劲的购房需求。时至岁末，全国第一贵的汤臣一品已卖出16万元/平方米天价。整个11月份，上海单价8万元/平方米以上的豪宅卖出了58套，刷新了上海的成交纪录。

　　但不可否认，外部需求的萧条，以及通货膨胀预期，客观上助推了今年的“豪宅热”。一些地产商曾在今年7、8月份向 《每日经济新闻》记者指出，很多企业家在出口不力的情况下，把办公司的资金投入到楼市，购买豪宅。等经济复苏后，再将豪宅通过抵押、出售等手段套现。

　　豪宅热卖，也让很多开发商扎堆建豪宅。恒大、富力、星河湾、绿地、北京首创，乃至万科等开发商就大举进入太原，想把房子卖给“煤老板”。

　　在明年全球经济复苏后，外部需求可能重新活跃，实业家们若把资金转出楼市，明年的豪宅市场还能像今年这么火吗？

　　夏宇认为，一些重要的资源产业如煤矿，今年已在进行“国进民退”的资本重组，将弥补部分出口行业的产业资本撤离后的“楼市空白”。上述企业家在企业业务暂时未落定时，会大量购买豪宅等产品，这使得豪宅市场仍有空间。另外，与目前旺盛的市场需求相比，目前内地的豪宅总量仍是不够的，因此不会有过剩危机。

　　陈啸天认为，经过多年熏陶，收藏豪宅已成为富人们的一种爱好。这种收藏爱好将会在明年进一步放大，进而释放出更多的豪宅需求。

　　陶琦则预言，明年上海、北京等地的豪宅与普通住宅间的价差将拉得更大。

　　走势分析4

　　明年还会闹“楼荒”吗？

　　几家地产分析机构的负责人普遍预计，明年的市场需求虽然比不上今年，但肯定不会太差。既然需求不减，那么明年的住宅供应难免会成为一个问题。

　　由于新建商品住宅的供应不足，今年在北京、上海等地，出现了全年新开工量较去年同期大幅下跌的情况，“楼荒”现象明显。易居中国分析师薛建雄说，按照目前的市场需求，到明年6月份，上海商品住宅的存量将跌破400万平方米。

　　不过，地产机构普遍认为，明年楼市虽然会存在供求紧张的可能，但情况要比今年好。

　　陶琦的理由是，今年已有大量土地入市，这些土地都严格规定了开、竣工时间，以防捂盘。与此同时，国家也鼓励开发商投资建设项目，明年的供应量应该要好于今年。

　　国家统计局数据显示，截至10月，全国商品住宅开发总投资额达19954.21亿元，比去年同期上升14.1%。

　　夏宇认为，目前对宏观调控政策的判断，只能预测明年上半年的楼市。明年下半年，随着经济形势的变化，地产业的政策面是否依然如故，就要打个问号。在此情况下，有战略眼光的开发商纷纷加快了开发、销售进度，如万科、金地等开发商已提出施工9个月销售，绿城更提出施工6个月销售。

　　走势分析5

　　明年房价继续上涨？

　　11月，上海全市商品住宅成交均价为18686元/平方米，环比涨9.64%，比2月份上涨47.45%，而上海2008年职工平均年收入也不过3万余元。

　　房价与个人收入之间的悬殊差距，被认为是楼市泡沫的一大特征。按照目前的购买力，新房屋卖给谁？

　　夏宇认为，普通购房者还是明年尽早买房为好，否则后续房价还会进一步上涨。在他看来，货币的宽流动性政策在明年上半年继续有效，据估计明年将发放6万亿~7万亿元的新增信贷，这为部分高价房的销售提供了大量“子弹”。

　　同时，各地推进城市化带来了巨大的购房需求。陶琦认为，上海、北京、深圳等拥有政策资源的核心城市，将进一步通过产业升级，吸引财富阶层的导入，进而形成新的购房需求。

　　另外，一些城市商品住宅供应窄的问题，将在明年进一步暴露。陈啸天说，事实上，从2005年开始，上海的商品住宅供应就一直有较大的缺口，只是在宏观调控的抑制下，一部分需求在2005年和2008年没有得到释放，造成了当时市场的滞销。在宏观调控政策放松时，这些问题将再次暴露，因此房价的上涨很难避免。

    记者 杨羚强