-分析篇

　　看好明年上半年市场是主因

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示,2009年11月全市商品房新开工面积111.85万平方米,环比10月份大幅增加546.81%,创今年以来的月度新高。11月新开工的项目达到了14个,主要有:虎门龙泉豪苑；城区景湖时代城、精英世家、鹏基—欧景丽苑；寮步香缤雅苑、世纪城海悦花园五期；凤岗祥利花园、新时代家园；常平珀丽大厦；石碣誉轩商住小区；大岭山中惠沁林山庄二期等项目。

　　由于这些项目的开工体量普遍比较大,平均每个项目规模为8万平方米,因此上个月新开工面积创下了今年月度的“新高”。其实,不只11月新开工项目开始增多,之前的9月、10月,东莞新开工的房地产项目就已逐渐上马。

　　“普遍看好明年的市场也是他们的共识,而除了这些因素外,出于明年上半年的供应压力要小于下半年的判断,是促使他们要赶在明年上半年出货的原因。”东莞中原地产车德锐分析称,2008年市场遭遇金融危机,开发商节衣缩食、抱团过冬、保存实力；2009年上半年市场回暖,倾巢出货,快速回笼资金,全年业绩普遍超过预期,而基于这样的形势,他们普遍看好明年3—5月的楼市节点,而按照目前的工程进度,不少占地面积在8万—10万平方米之间的大体量项目,至少得在明年下半年才能销售,因此一些小项目为了避开竞争,所以对工期抓得非常紧。

　　囤货备战明年上半年

　　另一“深系”开发商相关负责人也向记者透露,目前该公司有几个正在进行的项目,也都计划赶在明年4、5月上市,而有些已经封顶的项目,也采取能不卖就不卖的策略,“等到明年上半年再卖,肯定能卖个好价钱”。

　　由于上半年形势大好,开发商都已回笼资金,在下半年货量不多的情况下,开发商采取的普遍策略是:减缓市场推广力度,放任市场自然消化。

　　“从11月在整体市场推广力度不大的情况下,商品房销售仍然能突破50万平方米,说明年末的购房需求仍然比较旺盛,预计这种势头将持续到年底。”车德锐说。而部分项目在上半年市场回暖时就加快施工进度,在9月下旬开始陆续上市,但仍然没法缓解市场供应上的偏紧,就说明市场需求还是非常强劲的。也正是出于这样的预期,不少地产商将已经可以卖的房子也故意迟缓销售,以囤货备战明年上半年市场。

　　-后市篇

　　“明年5月是个分水岭”

　　一名不愿透露姓名的本土开发商分析,今年这时候的存量也不算少,而从今年9月份开始,东莞房地产新开工项目就骤然增多,这样判断,明年下半年的供应量必定是很多的。照这样来看,就算明年整体形势不错,但如果量一旦上来,打破了供需平衡,那下半年未必不会出现价格下调的可能。

　　“我认为明年5月份之后可能会是一个分水岭。”该人士认为,届时受供应压力增大,不少开发商的贷款到期等因素影响,价格就不可能一直呈上涨趋势。因此,他认为,不少地产项目加紧赶工,一定程度上也是看好明年上半年“空档期”,抓紧卖个好价钱。

　　明年新增供应量或创历史新高

　　从全年供应量来看,2007年全年新增住宅供应量近800万平方米,2008年全年新增住宅供应量580万平方米左右,车德锐预计,明年的新增住宅供应量将在800万—1000万平方米之间,新增供应量或创历史新高。这也意味着,房地产真正进入复苏,因为房地产项目动工多了,说明开发商经过一轮调整后,真正看好新一轮的房地产发展。

　　在房价方面,车德锐则认为,虽然供应量大增导致竞争压力加大,但是随着东莞城市建设的逐渐升级,土地、房产价格都会升值,再加上通胀预期等因素,明年房价也很难出现较大幅度的下跌。