“城镇化”是中长期利好

　　也许有更多想象空间

　　此次中央经济工作会议提出要积极稳妥推进城镇化，把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，并放宽中小城市和城镇户籍限制。这一城镇化发展问题的新鲜提法，被业内人士普遍认为是房地产业今后的一大亮点和超出预期的利好消息。

　　专家认为，目前大城市房价居高不下，与中小城市发展不足有关。一线城市的人口聚集过快，需求一时消化不了，而中小城市却需求不足。重点加快城镇化发展，可以让房地产更加深入下去，对整个房地产市场来说是中长期的利好。而在城镇化中，最受益的应该是县级市和地级市的楼市，其次是二线城市的楼市。从长远看，重点交通枢纽或者沿海经济发达的县域楼价，会上涨较快。

　　虽然这一政策不太能直接套用到杭州，但多位业内人士均认为，这两年杭州环线板块的大力发展，其用意和这一政策精神是相通的。金都集团总裁吴忠泉认为，近年来杭州城乡一体化进程加快，城乡差别越来越小，不仅是土地和建设在向外发展，环线的生活配套和各项保障性服务也都在逐渐完善，环线板块可居住性越来越强，这对楼市和购房者来说都是利好。“增加商品房供给和推进城镇化，都将有利于楼市的稳定。城市和楼盘其实是一样的，也要讲究均好性，如果容量足够大，价格有梯度，同时政策又能加以扶持，那么各种收入的人群就较容易能买到自己满意的房子。”杭州滨江房产副总朱立东表示了相同的看法。“加快城镇化对于房地产业的中长期发展也是比较大的利好。大量农民成为中小城市和城镇的新居民，必然带来巨量的住房需求，以及商业用房需求等。而对于杭州这样的大城市，也会有联动作用。”

　　有专家认为，中央经济工作会议提出的“城镇化”，将给我国房地产市场发展提供更为广阔的想象空间。

　　浙江大学房地产研究所所长赵杭生表示，城镇化为房地产业中长期发展提供了利好，特别是三四线城市。“从目前我国整个房地产业来看，一二线大城市已经发展得非常好了，甚至可以用火爆来形容，但是三四线城市仍然处于温和上涨的态势，也不存在炒房行为，城镇化将更多人引入中小城市，拉动住房需求，对那些城市的房地产业来说就是利好，但这不是短期内能够实现的。”赵杭生同时也提出，如果城镇化发展能够完美成功，将大大缓解大城市压力，促进小城市发展。“基于中国的国情，中国的发展方向就应该是城镇化、就地安置群众，如果所有人全部涌进大城市，大城市不堪负荷，交通、垃圾、社会公共安全等都将成为问题，城镇化则可以完美解决这一困局，是一个值得思考的发展方向。”

　　首次提出支持改善性购房需求

　　透着“不打压”的潜台词

　　12月7日，中央经济工作会议公告中并没有提出要对当前已显过热的房地产市场进行紧缩性调控，相反还提出要“增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求”，而这也是首次提出“支持改善性购房需求”这一表述。有分析人士认为，这可以大胆理解为居民购买首套住房的优惠政策明年将得到延续，而和改善性购房相关的优惠政策也将得以保留。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，中央并没改变目前房产优惠政策的指导思想，“由此基本可以判断，中央和地方出台的大部分房产优惠政策，都不会改变，尤其是针对‘居民自住和改善性购房需求’的”。他同时表示，会议公报中只字未提抑制投机和稳定房价，“没有这条利空，就是最大的利好”。“这次会议出人意料地并未提及‘通胀’问题，可见中央也未特别担忧资产价格上涨的问题，包括房价上涨。”因此，“至少明年上半年，不必太担心国家会出台严厉的打压房价以及投资投机需求的文件。在政策方面会有适度调控，但不会很严厉”。

　　中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东也同样预测，只要不出现太过热的局面，预计政策不会出现太大调整。他分析称，目前整体经济回升基础仍未稳固，改善性需求又已成为一股主流的购房力量，出现这样的提法也十分容易理解。单从改善性需求来看，像初次改善可以算是泛意义上的刚需，此类购房行为将继续得到鼓励，这和此次会议定下的2010年中国经济两大主题“调结构、促消费”也是一脉相承的。

　　“目前来看整个楼市的需求已经主要集中在改善性需求上，从二手房市场就可以看出，面积在100-140平方米的中等户型房源已占到总成交量的四到五成。在经过前面一波首次置业刚需人群的海量消化后，现在改善性需求的比例明显有所放大。”攻略地产总经理助理舒恒亮持有类似观点，他认为这一表述隐含了短期内不会控制和打压楼市的潜台词。“同时，今年巨量的土地出让要对经济产生拉动还要等到明后年，只有这一波开工面积真正上去了，才会带动房地产以及建筑、钢筋、水泥等相关上下游行业一整条经济链。从这个意义上来讲，为了继续保持经济增长，近期楼市受到调控的可能性不大。”

　　财政政策依然积极货币政策适度宽松

　　双宽松政策打消楼市疑虑

　　在明年的货币政策和财政政策取向上，会议明确提出，要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这一表态大大缓解了楼市此前对于政策的担忧。

　　专家认为，目前的楼市已经不需要政策扶持，只要政府不打压就是利好。从政策上看，明年全国经济的大方向仍然是保增长，那么房地产至少不会是打击的对象，信贷也不会很快收紧，所以对楼市来说是中期利好。正如国家统计局总经济师姚景源所表示的那样，2009年中国经济实现8%以上的增长已毫无悬念，但明年中国仍然面临着外部需求持续恶化、市场内生动力不足两大问题。因此，实行双宽松政策也可以说是势在必行。

　　吴忠泉认为，双宽松政策反映了政府希望整个经济和楼市平稳发展的宗旨。而曹旭东则判断，两项政策对于明年楼市的直接和间接鼓励作用还是蛮大的，首先对于买房人尤其是自住和改善性需求而言，肯定会有一定的支持力度，其次，在宏观经济层面继续好转的情况下，楼市也差不到哪里去。“更重要的是，这一表态将使大众的消费能力和消费信心拥有一个坚实的政策基础。”朱立东分析称，积极的财政政策和适度宽松的货币政策，有利于房地产行业的发展。赵杭生则猜测，此次提出“适度”二字，可能明年银根会收紧，或者针对房地产的支持力度会有所调整。“中央在‘定调’时留了‘根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性’的灵活语调，可见如果明年房价继续高涨，或开发投资过热，皆可能引起房地产调控有所紧缩。所以想一刀切确定明年的政策，很难，很可能有变数。”

　　杭州24条救市政策或将逐渐淡出

　　明年杭州楼市走势一定不会大落

　　中央经济工作会议为整体的经济政策和方向定下了总基调，而就楼市而言，此前备受瞩目的地方政府救市政策明年的去留，仍是业内外连日来关注和分析的焦点。

　　“杭州的24条救市政策应该会在今年底明年初逐渐淡出，这和此次中央经济工作会议的精神并不冲突。”曹旭东分析称，24条作为去年年底出台的救市政策，目前来看已经完成其雪中送炭的历史使命，如果明年再延续下去，那么对于已处高位的楼市来说就是火上浇油了，就政府的立场而言，也不会希望看到这样的情况，因此政策面上恢复到以前的常态是最有可能出现的局面。根据他的判断，24条政策可能不会马上全部取消，而是有一个逐步淡出的过程，其中一些之前言明截止到今年年底的优惠比如税费等应该不会再延续，购房入户可能也会取消。

　　吴忠泉则认为，24条政策到期后，其中一部分可能会有所调整，比如土地款支付方式等；但他希望另外一些政策能够得到保留和延续，“比如税费交易成本确实过高，户籍限制就应该放开，这些优惠政策事实上十分合理”。

　　而提及对于明年楼市的判断时，吴忠泉直言，“看目前楼市的样子，估计明年房价跌是不会跌的。整体走势预计将趋于平稳，大落肯定不会出现。”

　　“明年杭州楼市即将迎来第三次价格体系重组，市中心板块地王级楼盘3.5万-4万元/平方米的价格阵线有望首度形成，而由于品牌房企迅速入侵环线的泛核心板块，诸如田园、下沙、滨江等板块达到2.5万-3万元/平方米的均价也是完全有可能的。”舒恒亮大胆预判，如果明年开工量如数增加，品牌新盘纷纷涌现形成集群效应，那么新的价格体系将被迅速撑起，房价再噌噌噌往上涨也完全有可能。

　　对此，赵杭生的看法是，为缓解目前房地产市场的供求关系，杭州市政府已经采取了增加土地供应量的措施，至于优惠政策是否延续还很难说，但有一点可以肯定，廉租房等保障性住房的建设一定是政府明年工作的一个重点。“民生问题可以解决的话，房价就不会是灾难。”赵杭生说。

　　每日商报