营业税政策调整，剑指投资投机性购房

　　本报记者 江晓春

　　核心提示：从此次国家一系列政策调整来看，监管层主要是为了打击投资、投机需求，但对改善型自住需求依然是持鼓励态度

　　“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”，12月9日召开的国务院常务会议决定，对住房交易营业税政策进行调整，其他住房消费政策继续实施。

　　对业界来说，这一政策的调整尽管是“意料之中”，但由于涉及面较广，仍免不了引起热议。更为重要的是，12月14日的开国务院常务会议提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，联系营业税政策调整，不免让人揣度其中更深的含义。

　　二手房交易降温

　　早在两个月前，福州双安房地产代理公司就提醒旗下经纪人营业税政策可能要调整，在与客户签约时要提醒客户，在为客户代办相关交易手续时，要把握好时间。当12月9日，营业税优惠政策调整的消息公布后，各大中介公司加紧办理手头尚未完结的单子，力争赶在今年之前处理完毕。“现在我们所有的关系都动用了。”福州麦田房产的经纪人小陈告诉记者，“我们现在通过关系希望加快按揭、过户等进程。”

　　双安房产代理公司区域经理张扬告诉记者，11月份，由于市场上对于政策调整的预期强烈等因素，双安公司的二手房交易量较前10月增加了35%-40%，但从12月份开始交易热度有所降温，“主要是因为，如果房东有银行贷款未还清，而买方又是按揭贷款购房的话，已经赶不上营业税优惠的末班车了，因此年前那波‘赶趟’行情已然终结。”张扬表示。

　　“政策优惠已经无法享受了，现在房地产的政策有所变化，接下来房价会不会出现调整，我想先观望一下。”采访中，放弃在年底购房的市民黄大姐告诉记者。与黄大姐有相同看法的购房者不在少数。据了解，目前交房时间在2005年前后的次新房由于房子比较新，价格又相较一手房来得低，所以很受买家欢迎，但营业税政策调整后，5年内的次新房交易要缴纳营业税，而卖方肯定会把这一负担转嫁给买家，临近年终，一系列楼市政策都可能调整，因此，二手房市场观望气氛逐渐浓厚。

　　政策影响市场预期？

　　“虽然市场对营业税政策调整早有预期，但政策出台之后仍然会有一个适应期，短时间内，二手房交易量下滑实属正常。”张扬表示。

　　业内人士林先生认为，从12月9日以及14日两次国务院常务会议对楼市的调控政策看，监管层主要是为了打击投资、投机需求，但对改善型自住需求依然是持鼓励态度的。

　　这一判断得到业内人士的普遍认可。“包括现在的营业税政策调整等，主要针对的都是投资客，当然部分跟风炒作的人也会受影响，但对真正有购房需求的人影响不大。”张扬告诉记者，在12月之前，二手房成交量中至少有1/4是投资客贡献的，因此，政策调整后，在一段时间内，部分投资客因为利润空间下降，可能会暂缓出手。对此，有业内人士预测，接下来到明年初，二手房交易量将下降30%-40%。

　　“这一政策对于心理层面的影响是比较大的。至于直接对市场的影响，还有待观察。因为营业税政策还不明确，究竟2年至5年内的次新房是按全额收取营业税，还是差额收取？”投资者陈先生告诉记者，如果是一套100万元的房子，全额征收和差额征收营业税之间就相差将近3万元，对于购房者特别是投资客来说还是相差挺大的，况且现在市场上不少次新房价格远超过100万元。“因此，接下来会有一个观察期。”林先生表示，接下来二手房交易量出现下降主要还是因为政策调整而引发的市场观望，具体影响有待相关政策进一步明朗。

　　调控需要更多配套政策

　　“明年会有部分原本打算购买二手房的购房者转而选择购买一手房。”林先生表示，就目前来看，相同地段的一手房与二手房进行比较，二手次新房在价格上还是具有比较明显的优势。以金山的一手房来说，如今大多达到了8000元/平方米-9000元/平方米，部分楼盘单价甚至突破1万元大关，而二手次新房带装修的价格也差不多在8000多元/平方米，而且不少次新房还有地段优势。

　　至于营业税政策调整释放出调控信号，会否导致明年房价下调，大部分业内人士表示这种情况发生的可能性不大。上述业内人士林先生分析认为：“从明年上半年的楼市供应来看，由于这两年土地供应量较少，市场上一手房供应紧张，虽然国家提出要加大市场供应来遏制房价过快上涨，但这不代表国家要让房价下跌，同时，加大市场供应也需要时间，因此，明年，至少明年上半年的市场供应状况都不容乐观。加上次新房与新房之间的价差足以抵消营业税调整带来的影响，因此很多人依然会选择购买二手房，特别是刚性需求购房者，由此看来明年房价下调的可能性不大。”

　　张扬也表达了类似的看法。他同时指出，2006年6月，国家要求个人购买不足5年的住房对外销售时全额征收营业税，但政策出台后，房价依然不断上涨。如今，海西建设如火如荼，接下来大面积拆迁改造项目还将为市场增加许多刚性购房需求，因此明年楼市形势依然乐观。

　　“如今，房东的心理预期仍然很高，”张扬告诉记者，虽然已出台的政策对市场预期产生了一定影响，但要真正改变不合理、盲目、狂热的市场预期还有待国家进一步出台调控房地产市场的政策。