民意调查

　　六成网友看空2010

　　接受网易房产调查的网友中，有63.2%认为明年的房价会“下跌”，另外有25.3%的网友则觉得上海楼市会“小幅调整”，仅5.5%的网友觉得明年的房价会“继续上涨”，还有6%的网友对楼市“很难判断”。

　　在面对“2010年你会买房么？”的问题时，有51.1%的网友表示“看具体的情况而定”，22.3%的网友表示“我是刚需，2010年一定要买房”，剩下26.6%的网友表示坚决不买房。

　　至于明年对房价产生最大影响的因素，高达70.4%的网友认为将是“政府的宏观调控”，13.7%的网友则觉得“市场本身的供需情况”影响更大一些，还有6.1%的网友觉得会是“全球金融环境的影响”，剩下9.8%的网友则“不太清楚”。

　　后世博房价 后世博的泡沫思考

　　世博向来被视为支撑起上海房价的重要支点，那么它的出现给不动产带来的实际影响关键体现在基础建设上。首先是轨道交通，以世博为契机，上海的轨道交通网络近年来迅速落成，仅在09年投入运行的就有7、8、11以及9号线的延伸段等。

　　不过值得注意的是，在世博带来的配套下，上海的房价在近几年有了明显的上升，市中心房价目前的单价普遍高于3万，而原本的中环区域单价是在2万左右，短短几年上海区域内找不到万元以下的楼盘，如此大的涨价幅度使人不禁担忧，被世博带动起的房价，在世博后会不会面临一次回调？

　　对此，同策研究与咨询部经理夏宇认为世博对上海房价的刺激停留在05-07年，如今世博概念已经被消耗，随之而来的是依托世博而完善的配套对各个区域产生的间接影响，因此世博之后房价不会出现大幅度回调。易居研究院李战军也表示，上海的商品房源供不应求已经非常激烈，政府要加大供应也存在土地供应不足的困境，只要供需矛盾得不到扭转，房价就不会出现下调，李战军认为世博年房价还有很大的上涨空间。

　　世博之所以被许多人视为支撑房价的主力，很大原因就是出于其给市场带来的预期。但是世博之后，上海还有更多的概念前赴后继。从大浦东要打造的航运、金融中心，川沙的迪士尼，以及大虹桥，无一没有带给市场巨大反应的刺激。周康并入浦东后的，该区域近2万的房价，川沙一房难求的现状以及大虹桥周边交通枢纽带来的预期，都是最好的印证。业内人士分析，需求具有弹性，真正支撑起目前房价是投资者、开发商对于市场的预期，只要不断有概念出台，这种预期就不会改变，也意味着房价很难有下调的空间。

　　世博经适房 满足需求仍靠商品房

　　面对居高不下的房价，经济适用房和廉租房无疑是众多老百姓的福音。但是经济适用房的准入条件，比如年度人均可支配收入不超过27600元，家庭总资产不超过7万等条件过于苛刻，使得大部分有购房需求的人群被排除在经适房之外。但是在近日召开的“2010年全国建设工作会议”上，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，经济适用房面向范围将从低收入者扩大为中低收入者，各地可根据建设的实际情况，对经适房申购人群的收入标准进行调整。此言一出，短时给了众多夹心层一丝希望，那么2010年是否意味着有更多的人可以加入到经适房的申请中呢？

　　对此易居研究院李战军认为，这是主观愿望，和实际情况存在差距。从最近公布的经济适用房量来说，也无法全部满足实际申请的人数，如果进一步放宽准入标准，只会造成更多的人希望落空。可以说，加大经济适用的量是一个趋势，是长期的，在明年甚至后年，市场的需求还要依靠商品房。

　　世博年热点区域扫描

　　三林

　　世博年，迎来第一涨幅

　　作为受到世博利好最大的区域，三林在过去几年从一个动迁基地发展成为一个交通便利、配套齐全、品牌开发商齐聚、无人不知的区域。随之而来，其单价也一路飙高，单价逼近2万，即使如此三林仍然一房难求。近期，位于济阳路的万科金色公馆开盘，单价更是高达3.5万，与当前三林2万均价相比，可谓是三林近几年来的第一涨幅。为2010年三林的价格拉开高价序幕。三林的房价一直被外界质疑是世博概念的炒作，甚至不少人预测世博之后，三林房价将面临回调。虽然无法肯定2010年三林房价会以2009年的速度上蹿，但是目前已经清晰的是在金色公馆的带动下，三林迎来新一轮的涨价基调已定。

　　新浦江镇

　　后花园，差异路线或保值

　　虽然浦江镇和三林根本是两个不同的板块，但是由于也受到8号线等规划的利好，浦江镇一直以世博后花园形象示人。浦江镇因为有万科、华侨城、鹏欣集团的联合打造，目前已经是一个呈现意大利风情，定位高端的社区，价格自然也不菲，目前该区域的公寓房价格也已经逼近了2万元，丝毫不逊于距离世博更近的三林。2010年，如果整个市场的上涨基调不变，随着世博的临近，相信浦江镇的房价依然会呈现继续上涨的趋势。而其所选择的高端之路，也使得其与大众化的公寓产品和可预见的经济适用房拉开了差距，成为其相对保值的筹码之一。

　　川沙

　　迪士尼概念或降温

　　2009年川沙可谓是整个上海最后起之秀的区域，先是迪士尼在“民间”的流传促使该区域房价有了不小的浮动，之后官方公布的证实消息为该区域的房价注入了强心剂。短短几天，川沙从原本本地需求主导的区域成为投资者争相竞购的香饽饽，房价也从原本不到万元飙升到1.5万元，甚至高于2号线沿线成熟的张江区域，许多楼盘上演一夜售罄的造钱神话。但是，相关人士却表示，迪士尼对于川沙还停留在概念支撑的基础上，川沙的交通、配套和成熟度远远无法匹配于目前的房价，川沙的房价透支了未来的规划。2010年，随着中央要求楼市降温的基调明显，这类概念区域的热度或降温。

　　嘉定

　　轨道模式逃不开跳价规则

　　2009年底，11号线通车进入倒计时，嘉定的开发商开始蠢蠢欲动，据某位想要购买嘉定新城的人士透露，他看中该区域的一个楼盘，原本定于年底开盘，如今原本开两栋的房源瘦身为一栋，开盘日期遥遥无期，售楼处报出的房价是一天一价，上涨幅度都在5%-10%。业内人士指出，目前不少外环区域的公寓房单价都已经接近了1.7-1.8万，而嘉定新城房价还停留在1.5万以下，11号线开通之后，嘉定的房价难免向松江看齐。在这种预期下，开发商不涨价不符合常理，但是这种涨价后的房源未来还有多大的升值空间，值得买房者和投资者深思。