未来预期能否跑赢CPI？

　　理财经理提示：如果要考虑跑赢通胀，则需要当前房价上涨的幅度为7.45%，由此来看，目前住宅房屋投资的赢面风险巨大。只有预期未来一年房价上涨7.45%，才能够达成一般投资水平，并跑赢CPI。

　　长期而言，北京的房产价格仍然会上涨，这是一个不争的事实。

　　问题是，考虑未来一年内的房屋价格上涨或者下降的变化，假定预期投资收益率在5%，那么房价应该上涨到何种程度才能实现？

　　对此，理财经理龙飞继续以稻香园的房产个案进行分析。

　　由于目前的一年期国债的收益率为2.60%，考虑到投资于房地产和股票都会有一定的风险溢价，因此在无风险利率的基础上增加了相应的收益。另外为了保险起见，这个投资收益率不应定得过高，因此选取5%这个数额来进行假定。

　　计算的结论是，即未来一年房主需要获得270万×5%=13.5万才能达到预期收益率。而目前房租的价格为每年5.5万，假定保持不变，那么缺口还有8万元。

　　考虑到出售房屋需要缴纳财产税、个人所得税、契税等一系列税费以及房屋中介的中介费用,暂时将这部分成本费用定为房价增值的20%。

　　由此可以预期，当总房价上涨10万元时(8万元/(1-20%))，才能够达到5%的预期收益目标。或者说，房价在未来一年内的上涨率应为3.70%(10万/270万)。

　　如果假定不依靠出售房屋赚取预期收益率，即只依据房租上涨来计算。那么依旧考虑出租房屋的成本问题，那么需要扣除1个月的房租来抵扣成本。那么实际需要增加的房租数额将为87272.73元，房租上涨率为145.56%。从目前的形势来看，这种可能性不大。

　　由此可以看出，如果要得到5%的预期收益率，那么需要在未来一年内有3.70%的房屋上涨率，或者145.56%的房租上涨率。

　　龙飞说，以上的结论并没有考虑通货膨胀率对收益的影响，如果考虑进去通货膨胀率，从而想要得到一个实际5%的预期收益率，房价需要上涨多少才能够达成目标呢？

　　国家统计局近期公布了对2010年我国CPI指数的预测与调控目标，这个目标为3%至3.5%。如果就选取3%作为未来一年的通货膨胀率来进行计算，实际收益为5%，那么名义收益率则需要大致达到8%的水平，由此计算，房价需要上涨7.45%，或者房租上涨392.73%才能够达到实际5%的预期收益率。

　　这个结论就是，如果要考虑跑赢通胀，则需要房价上涨的幅度为7.45%，比达到最低通胀标准高一倍还要多。由此来看，目前做住宅房价投资的赢面是相当小的，需要赌未来一年房价上涨7.45%，才能够达成一般投资水平，并跑赢通胀。

　　投资点评

　　回到本文的开头，我们会发现，事实上没有人能够确切回答京城的房价究竟还能涨多少。但我们能够通过一些简单的原理判断出，到底什么样的房子更值钱、京城还有没有“低估”的房产？很显然，商业房产远比住宅房产更有投资价值。

　　“楼市有风险，入市需谨慎。”理财经理龙飞最后提醒说，房产价格的上涨不会长期背离其内在投资逻辑。上述分析并没有考虑房屋的变现能力以及房产投资会涉及到的其他风险。国家调控房地产也是对投资者的一个警告，近期有投资住宅计划的朋友在目前这个价位入市一定要慎而又慎。 本报记者 丁文亚 J145

　　表1

　　房屋类型 选取社区 每平方米售价 每平方米月租价格 房屋租售比

　　住宅 稻香园 27000元 48.33元 1比559

　　商住两用 建外SOHO 26500元 100元 1比265

　　商用 中环世贸中心 40000元 180元 1比222

　　公寓 韦伯豪 26200元 55.34元 1比473

　　注：以上均为100平方米面积的房屋价格

　　表2

　　投资工具 投资收益率 市盈率

　　住宅 1.98% 50.51

　　一年期定期存款 2.25% 44.44

　　一年期国债 2.60% 38.46

　　沪深300 3.89% 25.31▲

　　注▲：该数据为2009年12月31日收盘价进行计算的结果