2010年1月10日,国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(俗称“国十一条”)。“国十一条”的核心内容是,政府在增加保障性住房和普通商品住房有效供给、加快推进保障性安居工程建设的同时,合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、防范风险,进一步加强房地产市场调控。

　　1月12日傍晚,央行突然公布本月18日上调存款准备金率的消息。

　　一项政策出台将产生什么后果,本来应该是一目了然的。但近年来的事实证明,关于房地产市场调控的政策,首先带来的是观望。观望,意味着公众(包括开发商)对政策的初衷、执行乃至结果都抱有不太信任的态度。

　　那么,近期出台的两个政策对房地产市场意味着什么?首先,它意味着观望,这已经是可以感觉到的了。其次,东莞有业内人士估计,政策有可能导致本地房价微调。这个微调,究竟指的是小幅上涨还是小幅下跌呢?

　　另外,银行贷款收紧可能在一定时间内打压投资需求。

　　中原地产市场研究部分析指出,此次调控主要针对去年房价涨幅较大的上海、北京等城市,对低价复苏的东莞楼市的影响有限。不过在短期内,因为观望气氛的浓厚,加上上半年供应量偏少,存货也较少,楼市将出现签约成交低迷。

　　调控力度加大仍有空子可钻

　　记者走访多家银行了解到,目前严格遵守二套房贷首付四成的银行屈指可数,普遍首付成数在三成上下,有的甚至低至两成。

　　部分银行表态,将根据“国11条”文件精神,调整首付比例。

　　今年以来,房贷按揭客户还是占了银行信贷的很大比例,但这部分客户相比往年数量已经减少。集中放完之后,新增贷款速度不可能像去年一样。

　　某银行个贷部人士说,不论信贷规模的控制如何,只要严格执行国务院关于二套房贷的新规定,一定不可能像去年那样海量放贷了而且最近以来,东莞楼价已经明显偏高。

　　不过,各银行已经闻到了政策从紧的信号。“国11条”的表述为:“对已利用贷款购买自住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。”

　　某银行负责信贷的副行长说:“看得出,国家已经将包括改善型需求在内的二套房购房需求都包括在内了,也不能再享受贷款优惠,对市场有明显的利空。”

　　广东发展银行东莞分行个人银行部副总经理胡宁则认为,根据对在该行按揭购房客户的分析,东莞的购房者大都属于自住型客户,投机成分不多。目前,该行二套房贷的支付比例严格执行首付四成。“贷款购房者属于零售型客户,‘国11条’对我们的影响不会很明显,我们一直是按照银监会的要求去做的,未来的贷款规模还是在可控范围内”。

　　那么,有部分银行私下帮助二套房贷客户以低于首付四成的比例去购房,是不是会让“国11条”变成一纸空文呢?

　　东莞银行业资深人士表示,只要银监分局加强监管力度,银行是很难钻空子的。不过,银行可以这样做:如果有优质客户,同样首付四成,可以在利率上给予适当优惠,“利率的上下浮动空间还是有的”。

　　其实,去年底上海市就出台了“沪四条”,规定对已贷款购买一套住房,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,调整前可比照首次购买普通自住房,享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策；调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件,并须提供有效证明,才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。

　　分析人士指出,“国11条”出台后,改善性需求购房的利率优惠暂时被搁置一旁,政府的主要责任是控制过快上涨的房价,诸如“沪四条”这样的地方政策都将面临调整。

　　第一季度销售或走低

　　有分析认为,“国11条”非常系统全面,从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面,确定了2010年中国房地产政策基调和架构。

　　不过,值得注意的是,这些政策早在2007年调控时已经相继出台过,此次只是重新强调,对市场而言,新意并不足。

　　鉴于2007年底时曾出现过短暂的房价拐点,“国11条”的出台,将使购房者产生房价可能下跌的渴望,渴望将带来观望。

　　此外,按照以往的经验,接下来中央各部委将陆续制订细则并落实到各级政府部门执行,这个落地过程时间较长,从政策出台到落实这个过程,也将延长市场的观望期。

　　像东莞这样的二三线城市,政策落地的时间更长,观望情绪短时间内难以消除。加上今年2月逢农历新年,这个时段本来就是房地产市场的淡季。所有这些因素,有可能把第一季度的销售拉向低点。

　　价格或降500元

　　经过2007年政策成功挤压地产泡沫后,深圳投资客之类的投机者日渐淡出东莞市场,东莞房地产迎来了较为平稳的发展时期,房地产市场更多表现为消费属性,以刚性需求为主,以首次置业为主。

　　此次重申首付比例,在针对投资、投机需求的同时,还针对改善型置业需求。

　　在这个政策基调下,如果市场需求主力为首次自住需求,改善需求、投资需求、投机需求等都受到平抑的话,市场的成交量将大幅下降。随着下半年供应的增加,供应压力将越来越大,高位运行的房价难免回落。

　　中原地产市场研究部车德锐分析,一线城市房价普遍处于高位,回落趋势将比较明显。东莞这样的二三线城市调整空间相对较小。原因是整体房价在2009年市场回暖中反弹较为平稳,市场调整的空间有限。根据以往的经验,此轮房价调整幅度约为2009年房价上涨空间的30%—50%。数据显示,2009年初东莞普通住宅均价为5000元/平方米左右,至年末,普通住宅均价约为5800元/平方米。按此推算,2010年普通住宅均价的回调可能在5300-5500元/平方米,与2009年房价差距不大。