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　　乱象 公维基金不知下落

　　在记者调查之时，本报曾经关注过的石景山永乐小区的老旧电梯即将被停运。若要更新就需启用公共维修基金，可是启用公共维修基金的程序还未开始；海淀区岭南路38号楼的两部电梯已经停运超过半年，至今得不到更新，因为部分公共维修基金不知下落……

　　采访中记者发现，在有关电梯问题的整改中，费用是最大的难题和阻碍。

　　石景山区质监局曾表示，去年就已责令北京芳星园物业公司对电梯进行更新。不过物业表示，更换电梯需65.6万元，该楼共180户，物业费每平方米才1元多，而且还收不齐，所以不可能由物业出资更换，只能向相关部门申请公共维修基金，但这需要三分之二的业主签字同意。但业主李先生告诉记者，截至昨天，他们尚未得到物业关于用公共维修金来更换电梯的通知。

　　中国社会工作协会业主物业工作部副主任舒可心认为，物业弃管的真正原因是监管真空。“由于数年来业主们不监督物业费，这就使得物业服务企业多年来包括电梯费在内以物业费名义收取的各种费用中的利润相当可观。”舒可心说，随着电梯年久失修，运转的故障率越来越高，“修理就减少了‘利润’，不修理业主不干，因此，三十六计，物业公司还是走为上！”

　　大修基金只够换电梯

　　所有小区业主及时缴纳物业费和大修基金后，能否保障小区正常运转？答案是：不能！看起来荒唐的答案背后，是现实的残酷逻辑。

　　这一次，拿来算账的，又是北京第一自治小区：品阁小区。

　　“我们这个微型社区共4部电梯，目前每部电梯的市场购买价格是24万元。电梯的正常使用寿命一般为15年至20年。20年后，我们小区也将像所有老小区一样无法使用，全部更新的费用不考虑电梯市场价格变化，将是96万元。”邵里庭计算。

　　邵里庭想到了小区的大修基金。大修基金，即公共维修基金，使用范围主要包括房屋共用部位大修工程和共用设施设备大修、更新改造工程。根据北京市现行规定，小区更新电梯的费用应该用大修基金来弥补。

　　“我们小区的大修基金总额约286万，假如中间未发生一分钱的提取或者损耗，70年后的总额还将欠账2万。”邵里庭说。这意味着，70年间，大修基金除了用来更换电梯外，一分钱都不能用做其他支出。

　　“这笔费用，不仅没有计算中间的电梯大修费用、中修费用及折旧费，也没有考虑到整个70年产权年限中，至少要换3次电梯。事实是，业主公共维修基金换完电梯后，就剩下零了！”邵里庭担忧地说。

　　他认为，公共维修基金可能在短短20年内就会归零，因为小区内其他共用设施如水泵运行的维护更新费用也需从中支出——这也意味着小区20年后的50年将无基金可用。

　　被拿走的未来

　　大修基金为什么会补不上换电梯的窟窿？

　　据记者调查，2006年前，小区业主缴纳的物业费中，多数包括电梯大、中修费。这一收费依据是1997年版的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》。

　　该办法规定，未建立住宅专项维修资金的，“业主应按年交纳电梯的大中修费，标准为3600元/部年，由住宅楼内全体业主按建筑面积比例分摊。物业管理企业收取的电梯大、中修费，应单独设账，专款专用，未发生大、中修及专项工程维修时，不得使用。”

　　“发改委早年的文件中电梯收费标准包括5大部分，运行费、维护费、大修费、中修费、折旧费。”邵里庭说，“大修费、中修费一般占物业收取的电梯费20%多的比例。2006年前均由物业公司代收暂管。”而根据现行的《北京市物业服务收费管理办法(试行)》(2006)规定：“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”该规定实施的同时，废止了1997年版的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》。

　　邵里庭说，他在北京众多小区的咨询工作中发现，新规出台后，很多小区本来应该提留这部分费用，业主可以将这些基金费用要回。“但新规对此一字未提，原本应该提留的部分，现在凭空‘没’了。如同大修基金的命运一样，新规定出台后，2006年前业主缴纳的电梯大、中修费在很多小区都不知去向。”邵里庭说。

　　业主交的钱哪里去了？只有一个去处。

　　邵里庭说，品阁小区在2006年解聘原物业后发现，相关费用被撤出的物业公司全部带走，导致小区无可折旧积累。仅2004年至2006年三年就少了9.7万元折旧费积累。小区自治后，从物业费中计提33%用于折旧积累，自治三年间已提折旧基金10万元。

　　问题是，未来20年后，京城其他小区谁来买单？