房产老板态度谨慎“价格过万肯定存在泡沫”

　　去年，湛江楼市确实火爆。该市房地产交易所所长黄群告诉记者，2009年市区房屋交易面积为118万平方米，同比增长118%，房屋交易备案登记量同比增长160%。“最忙的时候，一连几个双休日都要加班。”

　　一位长期关注湛江的房产专家分析说，去年湛江楼市火爆、房价飙升引起全国瞩目，这里面有多方面原因。

　　长期以来，湛江楼房基础价较低，2006年还停留在2260元/平方米水平，而近年来经济发展较快，尤其在去年，GDP增幅首次超过广东平均水平。“湛江房地产业近10年停滞不前，房价不可能永远处于低位状态。”

　　高端楼盘的热卖也说明市场需求的释放。湛江市房管局局长马澄波佐证说，湛江作为粤西中心城市、港湾城市，高校数量位居全省第二，中央直属企业特别多，另外还有大量的驻军部队及转业军人。这些人都是中高端楼盘的目标群体。

　　“在外经商的人口也很多，比如吴川人多地少，一些发财的老板都喜欢到湛江买房。”记者调查发现，外地炒房客的数量有限，湛江市房管局数据显示，去年外地人购房面积仅占总面积的13%，没有出现像海南疯炒“概念”的状况。

　　另外，去年房地产市场政策的放宽也刺激了湛江楼市。马澄波说，去年湛江市将公积金的贷款额度由45万元提高至60万元，并且允许公积金账户直接转为首付款。“往年成交量保持在75万元平方米左右，2008年受金融危机影响成交量骤降到54万元平方米，政策调整后逆势反弹。”

　　湛江房地产交易所所长黄群说，2009年房屋交易以改善性住房为主。“这些楼盘多由知名的大型设计公司设计，设计和施工在湛江处于领先水平。”黄群以开发区锦绣华景为例，2004年开盘两期，但都是楼梯房，所以2009年改善性住房需求集中释放。

　　某高端楼盘一位不愿透露姓名的房地产老板对本报记者称，并不看好高房价会持续运行。“没有实业支撑，经济要素不会持续注入，高房价很难维持，上世纪的海南就是一个教训。”

　　“去年出现不少过万的房价，这里面肯定存在泡沫。”该老板同时表示，虽然中科炼化石油以及1000亿吨钢铁等大项目落户，给去年房市注入了一剂兴奋剂，但这些现代产业所带来的外来人口有限，所以对以后的湛江房价继续拔高持谨慎态度。

　　二线城市也现地王百姓购房何以承受？

　　去年11月18日，湛江市国土资源局六楼拍卖大厅，大约20分钟的拍卖过程中，《湛江日报》记者陈鸿莉，见证了湛江新地王的诞生。“市中心64.5亩的原湛江啤酒厂地块，从1.2亿元的起叫价，飙升到4.56亿元的成交价，足足翻了近4倍。”

　　拍卖的价格每到一个节点，现场都响起阵阵掌声和欢呼声。一家外地开发公司，在28家房地产企业的激烈角逐下，创下了775万元/亩的湛江地价之最。

　　“这块地的高价与地少也有很大的关系，湛江政府二年内没有推出满足市场需求的土地，特别是面积较大的土地。近年来，霞山区椹川大道以东的土地开发基本处于饱和状态，这块60亩好位置的土地在霞山十分难得。”一位开发商直言。

　　现实的逻辑是，湛江市区人口分布和房屋开发结构十分不匹配，导致湛江房价成为普通市民难以承受之重。

　　市区城东海湾风光，人口较少，出现单平过万高端楼盘；而在市区，马澄波透露霞山人口众多，但楼盘开发极少。非但如此，2007年11月，一家公司以11.03亿元竞得416亩地块，平均约280万元/亩，成为当时众人瞩目的地王，而仅仅两年后，湛江又拍出775万元/亩的新地王，接近原来的3倍。

　　按照面粉的价格决定面包价格的道理，地价一定程度决定房价。按照容积率3.0、建筑密度22%计算出，总建筑面积为117629平方米(其中商业为2万平方米)，房屋的楼面成本为3944元/平方米，加上建筑成本2000元/平方米，霞山啤酒厂房产的成本价已经达到6000元/平方米，加上开发商盈利，该地王的房价突破万元几乎成为必然，商铺价格在2万元/平方米以上。

　　历史经验是，但凡地王一出，周边的开发商或多或少会借着地王造势，或提价、或促销……高价土地所造成的价格蔓延效应，几乎在所有城市都有先例。一年内要动工建设，三年内要竣工，“2012,就算地球没有毁灭，普通老百姓却要面对上万的房子了。”一位市民向本报记者自嘲道。

　　“频现地王不是好事，这样对湛江地产的健康发展很不利，易造成房价的大幅波动，让消费者不知所措。”一位不愿具名的经济学专家认为，“从湛江现时的情况以及大项目推进的情况来看，湛江的发展前景与房价水平是不相称的。”

　　(应受访者要求，李秋霞、周建堂均为化名，《湛江日报》陈鸿莉对本文亦有贡献，特此感谢)

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　　大型房企涌入二三线城市

　　借着城市化的大势，开发商实际上早已开始部署在二三线、三四线城市的发展。公开数据显示，2009年前7个月，万科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二线城市新增土地储备的建筑面积约为980万平方米，占总新增土地储备建筑面积的49%，在三四线城市新增土地储备占总土地储备的29%；而在一线城市新增土地储备最少，仅占总量的22%。

　　不少专家认为，城镇化的推进将促使大量房企进入二三线、三四线城市，不仅会挤压本土开发商，更不排除新一轮的“圈地”造就一批“新地王”，助涨区域房价，将大城市的房地产泡沫挤向更多的区域，并将国内楼市的泡沫越吹越大，需要引起警惕。卢轶

　　南方日报记者赵洪杰湛江报道