记者：在售楼人员看来，分期取得预售证有什么好处？

　　梅小枚：最直接的好处是制造畅销景象，让消费者觉得这楼盘太好卖了，推出一期立即卖光。开发商分期拿证是有讲究的，一要看市场走势，二要逐渐抬升价格。事实上，只要手续齐备，拿预售证很简单，何时拿则是大学问。目前大多数开发商资金充裕，急售变现的需求不大，所以通常都会等待一个最佳时机领证销售。业内拿证一般具有这样的规律：房价下滑时不能拿，因为销售数量有限，容易形成滞销局面；房价一直上升时也不急于拿，因为可以等到房价更高时出售。

　　电话相邀设下圈套

　　几乎所有的购房者都会遇到如此经历：只要与售楼员沾上边，他们一定让你留下联系方式，几日后，售楼员会电话邀你来看房。只要你来，“圈套”就为你备好了。比如热情向你介绍楼盘概貌后，他们会告诉你只剩不到 10套房了，其余都被认购一空。假如你说“没有合适户型等等再买”，有人会假作不经意间向你“泄密”：下一期开盘必上涨 10%云云，让你心里七上八下，不买也得买。

　　记者：在楼价高企的时候，售楼员靠什么让置业者“自愿”追高？

　　夏葵：售楼员之间有个秘而不宣的秘密，看谁最具销售水平，就是看谁最能勾起买房者的欲望。只要你能让置业者无时无刻感到紧张，陷入“ 再不出手又要涨了，再慢出手就没了”的心理，你就踏进成功的门槛了。

　　精装“公馆”价格狂涨

　　去年开始，似乎一夜间，济南房地产市场冒出诸多“ 公馆” 。 这些被精装后的“ 公馆”，“毛坯”价每平方米最高在7000元-8000 元之间，“精装”为“公馆”后，摇身一变售价1 万- 1.5 万元/平方米。业内人士指出，由于毛坯房价由物价部门核定，而精装修部分的价格则由开发商自行标价，因此，利用精装修提价已经成为一种“惯用手法”。

　　记者：“公馆”鼓吹的精装修用材，好像都是世界名牌，其中也有诈？

　　夏葵：即便真是名牌，开发商拿货的成本也只有3- 5折，更有厉害的开发商，找小企业“贴牌”“特供”，装修成本更是低得惊人，而卖给置业者却是“世界名牌”的全价。我们内部有个计算，要价3000元/平方米的精装修，赚你一半是便宜你，赚你三分之二是平常事。