保利销售收入二三线首次超越一线城市，万科新项目只考虑二三线城市

　　万科内部人士指出：“如今，万科在一线城市已没有任何优势。”

　　海南过后，有业内人士预测：下一个热点，可能就是二线城市重庆。

　　本月9日， A股市场蛰伏已久的地产股发力上攻，而后金融股也表现强劲，从而成为推动昨日大盘上涨的主要动力，令人侧目的是，这波涨势中二三线龙头受到资金的格外青睐。

　　异动背后是更为宏大的图景：一线地产商已开始把主力全线撤出一线城市，屯兵二三线。

　　巨头主力正撤出一线城市

　　不算不知道，一算吓一跳。

　　日前，业界知名分析师苏雪晶在与理财周报记者交流时，提请记者注意万科“二三线的惊人比例”。

　　万科年内新获取项目44个，总占地面积约763万平方米，规划建筑面积总计约1332万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约1036万平方米。其中二三线城市占比超过了90%。新年初，11个新增项目，除了上海的3个项目，其他8个项目分别位于沈阳、昆明、无锡、西安、福州、武汉和长沙等二线城市。

　　如果去年分析人士仍然认为万科在一线市场储备不够多。今年恐怕要扭转这一价值观。

　　2009年保利二三线销售收入首次超过一线城市，新年初，青岛、无锡二线地皮纳入囊中。观察保利近3年的业务布局与盈利结构，可以发现其向二三线城市倾斜迹象很明显。2007年保利第一个二线城市项目—包头保利花园成功开售并盈利。至去年底，保利全年拿地总支出超过300亿元，其中二三线城市投入200亿，占比达2/3。2009年末据保利相关人士介绍，保利总销售额中一线城市约占47%，二线城市占53%，为上市来首次超过一线城市。

　　2009年，金地新增土地面积二三线占据81.9%，今年3月8日，金地急忙补仓沈阳铁西，沈阳土储占据金地总储备11%。

　　从2010年规划看，金地年度经营计划主要开发项目43个，计划新开工面积388.85万平方米，主要集中在天津，南京，沈阳，西安，东莞等地；万科预计2010年新开工面积855万平方米，今年2月初万科的公告显示，万科新增加项目8个，全部都在二线城市，其中有6个在珠三角的佛山、中山等地。保利新年伊始，在青岛与无锡也有大手笔拿地动作。

　　各种迹象表明，地产行业正经历一次战略上的大转移，开始转战二三线城市。

　　转战二三线的背后

　　“一线市场拿地太难了。”一位券商分析师去年年中针对此现象的说法，基本能概括业内大多数人对巨头转向的解释，即拿地太难，干脆退出。

　　而2009年年末以来，有了新的解释：一线市场泡沫实在是很大了。正是在2009年年末2010年年初，雨后春笋的“地王”层出。苏雪晶将其概括为“土地盛宴，可能只是一场地方政府玩的游戏”。

　　回头看，这一段时间有可能成为一线楼市阶段性加速赶顶的K线图，一如6000点之上。而最新的数据提供了支撑。

　　1-2月，全国商品房销售面积7155万平方米。受春节传统淡季及政策观望气氛的影响，1-2月销量累计增幅继续呈现下降趋势，增幅比去年全年回落3.9个百分点。而根据华泰联合证券的对14个城市的监测分析，1-2月的住宅成交量基本与去年同期水平持平，而全国统计数据显示住宅销售面积同比增长36.6%。据此，可以看出成交量在城市间出现分化，一线及部分二线重点城市成交量出现滞涨，在高房价的压力下，预计全年销量会有20%左右的下降。三、四线城市则由于刚性需求的支撑，将成为全国销量的主要贡献力量。

　　实际上，分析金地、万科与保利三巨头最新销售数据可得同样结论。销售均价在1万元/平方米以上的万科和金地，其1-2月的销售面积同比均下降，而均价在5000多元/平米的保利则获得了销售面积和金额同比正增长。

　　天相分析人士石磊的解释是：“目前三四线城市的房地产销售依然保持旺盛趋势，主要原因可能和这些城市产业转移、城市更新改造等相关，而且在房价相对较低，且有通胀预期的情况下，这些城市的住房刚性需求也有释放的要求。”

　　保利地产的年报也透露出这个痕迹。“虽然万科王石保守的因素较大，但保利一线市场份额不断扩大，销售收入却首次低于二三线似乎更能说明：起码目前看，一线市场空间的确不如二线三线城市了。”西南证券分析师肖剑说。

　　“目前拥有布局全国范围的公司也就这么几家，一线城市虽然长期看成长空间很大，但目前价格太高，房价的上涨无法与建房成本同步，未来1-2年增幅赶不上二三线城市。相对于一线城市，二三线城市的刚性需求仍占主导地位，加上投资属性小，目前空间比一线城市要好，波动幅度也会比较小。”

　　对于地产股的后市行情，银华基金认为，相对看好受益于城镇化进程的区域性地产公司。更有业内人士预计房地产未来三到五年间，二三线城市将逐渐接力一线城市。并且，中央提出的加快中小型城市的建设等政策，都将对农民向二三线城市转移提供非常有力的支撑。