上个月，上家和下家都找到了。上家陈老先生，想出售江宁一套新房；下家姓季，是个刚工作的小伙子，想购买张先生的旧房。张先生分别与两人达成协议——以75万的价格将旧房卖给小季，再以150万的价格买进老陈的新房。小季向张先生支付了2万元定金，张先生向老陈支付了5万元定金。

　　老陈的房子还有贷款没还清，房产证也未办好，他希望张先生帮他还清贷款，以便于办理产权证，解除抵押，然后再进行二手房交易。张先生同意，因为尽管手续很繁琐，但老陈出的总价还算公道。还贷的钱从哪来呢？他的打算是，申请一部分贷款，再加上小季支付的旧房房款，基本就能应付了。为了不耽误事儿，张先生与小季约定4月15日之前签约付款，与老陈约定4月20日之前办妥银行贷款的所有手续。

　　计划衔接得很好，实施却遇到了问题。最近的房产新政，显然震撼到了小季，他联系张先生，表示愿意放弃定金，不买房了。雪上加霜的是，张先生接到银行通知：因房贷收紧，贷款暂时无法下发。张先生急坏了，两头都落空，哪有钱帮老陈还贷啊，违约是肯定的了！

　　[律师观点]

　　连环交易更要避风险

　　江苏金长城律师事务所的王健律师接受采访时表示，“卖旧买新”的市民处于两笔房产交易的“夹心层”，因此更容易遭遇风险，一般来说，他们最害怕的意外状态就是下家毁约。那么如何规避这种风险呢？王律师认为，跟下家签约时必须把“一些话”说清楚，如“我卖房是为了筹钱买新房，你必须按照合同约定及时支付房款，如果你违约，给我造成损失，是要承担责任的”，当然，口头说是没用的，必须用规范的语言写进合同，如此一来，连环交易就有保障了。可张先生跟小季之间并没有这样的约定。现在小季违约，他只能选择两种“处罚”方式，一是不予返还定金，二是要求小季承担他的“实际损失”。王律师认为，张先生因小季违约，无法履行与上家的买卖合同，从而向上家支付违约金，实际上发生了损失，应当可以向小季追偿。但实践中，法院认定的“实际损失”一般只包括利息损失、涨价差额等等，因此，张先生的维权还是存在风险的。

　　【案例D】

　　银行放贷迟了，害我赔钱！

　　原音再现

　　“我也不想违约啊，可是银行就是放不出贷款，这不是害我吗？”

　　小戴在北京西路有套房屋。今年1月，小徐以130万元的总价买下该房。双方约定，小徐签约时支付60万元首付款，2010年2月10日前办妥银行贷款的所有手续，2月20日前用贷款支付剩余房款，逾期一日需支付总房价款万分之五的滞纳金。

　　合同签署后，小徐按期支付了首付款，并于2月10日办理了交易及抵押登记，也将相关收件收据交给了银行。可是银行迟迟没有放款，以至于他没能在约定期限内将剩余房款支付给小戴。银行方面表示，因政策调整，放贷额度受限，要等3月份才能发放贷款。

　　现在，小徐已经拿到贷款，将房款付清，但小戴要求他支付逾期付款的违约金。小徐感觉很冤枉，因为他也不知道银行的政策会有变化。

　　为了解决纠纷，小徐聘请了江苏崔武律师事务所的王平律师。王平律师认为，合同约定小徐须在2月10日前办妥贷款审批的所有手续，小徐已经办妥，银行也已经批准其贷款申请，可以说，小徐已经履行了合同约定的义务，政府出台政策导致银行逾期放贷，属于情势变更，小徐是可以免责的。但也应当看到，小戴在卖房的同时也买了一套房，小徐逾期付款，导致小戴没法及时付款，产生了违约金，造成了损失。最终在律师的调解下，小徐同意支付小戴3000元违约金。

　　[律师观点]

　　付款日期要留余地

　　据王平律师介绍，今年起，因为贷款逾期引发的房产交易纠纷明显开始增多。一般来说，银行即使批准了贷款申请，也不会明确承诺何时发放贷款，所以申请人得到的放贷日期只是一个大概的日期，发生变化的可能性很大。王平律师建议市民签署房屋买卖合同时，尽量在约定付款日期上留有余地。

　　江苏金长城律师事务所的王健建议借鉴开发商卖房时的做法。“开发商卖房时，会在合同中明确约定几月几日去办理贷款，如果因故办不了贷款，或者贷款不能及时到位，将根据合同规定的办法处理，比如买房人一次性筹款，或分期筹款。二手房买卖完全可以借鉴这一做法，比如上面的案例中，小戴可以提出在合同中约定，如果2月20日贷款不到位，小徐需一次性付清余款。这样就可避免纠纷。”(记者 陈珊珊)