2008年二期建成销售，开发成本并没有变化或者变化非常小，但是市场发生了变化，土地价格不断上涨，开发商显然不会以2006年的每平米5000元的售价销售，售价只会跳跃式增长，“大型房地产公司的定价不是根据财务上的成本核算信息，而是根据市场行情。”

　　　被掩盖的真实利润

　　当成本核算已不能成为房价的定价依据，房地产行业动辄100%的暴利从财务上如何体现？

　　记者查阅招商地产、金地集团、保利集团和万科等品牌房地产上市公司以往的年报后发现，其利润率基本在10%-40%的区间内，2008年招商地产的营业利润率为37.36%，金地集团只有9.13%。但事实真的如此吗？

　　“利润率好多说法，都是很隐蔽的。”一位不愿透露姓名的房地产企业财务总监如是说。

　　可见，即便是利润，也能让你眼花缭乱。

　　“很多人常说的利润率都不准确，要分年投资利润率、整个项目投资利润率、销售净利率、成本利润率、自有资金投资利润率，且分母不同，差异很大。”上述财务总监坦言。记者发现，在公众眼中操作相对规范的上市公司，其年报中体现的利润率也不同，有的是投资利润率，有的则是营业利润率。

　　或许，这正是房地产行业利润令人雾里看花的一个重要原因。

　　事实上，房地产企业投资后，自身投入的资金实际占用的时间非常短！一个项目的开发周期需要2-3年的时间，“我们高层项目开发周期一般为20-30个月，但达到预售状态，自有资金就陆续回笼了，留下来的是银行的钱。开发周期到一半的时候，自有资金就悄悄地退出了！” 上述不愿透露姓名的财务总监说，在这种情况下，分母还要“缩小”，真实的利润率还要更大，大得吓人。

　　除了金融杠杆的运用自如产生暴利之外，还有一个重要的因素，那便是无形的土地增值。

　　开发商之所以愿意做大盘，就是因为可以分期开发，土地增值效益明显。仅土地增值一项，在财务报表上就是浓墨重彩的一笔。

　　华远地产掌门人任志强曾语出惊人：“让开发商公布成本无异于公布老婆的三围！”除了看得见的成本，或许还有很多无法用成本核算制度来规范的“成本”。

　　但这样的情形似乎已难再现。土地出让在如今已经实行严格的“招拍挂”程序，而这些年“地王”频现，仅从土地出让价格上看，开发商的暴利时代似乎即将成为过去式。

　　房地产行业的暴利之因有不断推高的房价、有商人的逐利本质、有炒房客的推波助澜、有刚性需求、更有非理性的盲目追风，这些似与成本无关。(记者 杨雪)