社科院金融研究所中国经济评价中心主任 刘煜辉

　　建设银行研究部高级经理 赵庆明

　　兴业银行资深经济学家 鲁政委

　　国家信息中心经济预测部副主任研究员 祝宝良

　　快！准！狠！这三个字或许可以用来描述过去两个星期内的楼市调控。

　　人们可以发现，对个人房地产购房贷款的首付比例和利率,以及对房地产开发贷款和房地产企业的融资调控成为此次调控的重要手段。调控信贷流向、提高资金运用成本，成为高层对楼市调控的基本思路之一。

　　央行公布的数据显示，一季度8457亿的新增楼市贷款，以占新增贷款整体规模30%的高占比成为推动房价高涨最为直接的因素。收紧楼市信贷投放由此成为此轮楼市调控的一大重点。

　　接受本期圆桌访谈的专家认为，将信贷资金归结为房价高涨的主因言过其实，掩盖了问题的本质，那么依靠信贷政策和利率政策的双重调节是否又能达到楼市调控的预期效果？我们拭目以待。

　　⊙记者 周鹏峰 邹靓 ○编辑 于勇 颜剑

　　“信贷推高房价”论言过其实

　　上海证券报：央行发布的《2010年1季度金融机构贷款投向统计报告》中称，今年一季度，全国主要金融机构新增房地产贷款8457亿元，占一季度信贷规模的30%。媒体解读认为，信贷资金主推了一季度房价的高涨，您如何看待此观点？分析认为，这给正在进行的房地产调控指明了方向，那么，除了目前出台的这些政策外，还有哪些可能的手段？

　　赵庆明：我个人认为如果将信贷资金归结为一季度房价高涨的主因有些言过其实。根据央行公布的数据，今年一季度新增房地产贷款8457亿元，包括两大部分，一是房地产开发贷款新增3207亿元，二是个人购房贷款新增5227亿元。个人购房贷款部分与房价上涨的关系更加密切和更直接，开发贷款与房价的关系要相对遥远些。去年一季度居民户贷款新增额4223亿元，根据规律，其中个人购房贷款约为3370亿元左右，由此对比今年一季度个人购房贷款新增额比去年同期相比增幅为56%。仅从数据上看，增幅相当可观。但是如果看到去年一季度时整个房地产交易尚处于低迷期，而今年一季度的房地产交易则继续去年四季度的势头处于极其活跃的状态，此外，当时的房价与现在相比也处于较低水平，这样看，今年一季度个人按揭贷款的增长也基本上正常。

　　对于本轮房价的快速上涨，我个人始终认为投资和投机因素才是问题的根源。投资客已经将房地产当作股票一样在“炒作”，而不是为了居住。据有关方面统计，我国去年全年住房交易金额超过6万亿元。根据央行统计，去年个人按揭贷款增加了1.4万亿元，考虑到还款因素，实际新发放个人住房贷款不会超过2万亿元，由此来看，进入房地产交易的资金三分之二以上为自有资金。也正因如此，我个人认为如果仅单纯控制银行信贷，而不从根源上抑制甚至禁止住房投资投机，这些政策的有效性仍然极其有限。

　　当前我国居民储蓄存款已经超过28万亿元，根据二八规律，20%的富人大约持有其中的80%。而富人正是当前我国房地产投机炒作的主力军。如果放任投资和投机购房，22万亿元的资金绝对是洪水猛兽。当然，银行对个人住房按揭贷款发放的相对宽松对于房价的上涨也起到了一定推波助澜的作用。

　　鲁政委：我认为“信贷推高房价”掩盖了问题的实质。这一说法本身并没有能够理清主动与被动的关系，即没有说清楚是银行主动拓展房地产相关信贷还是因为客户有需求使得银行被动进行相关信贷投放？而从年初监管部门即不断提示房地产相关贷款的风险和第一季度较紧张的信贷额度来看，应该主要是后一种情况。任何商品的价格要上涨，货币都是必要条件，但却未必是充分条件，即不是说有了货币的供给就必然上涨。一个典型的反证是，在住宅价格快速上涨的同期，上海和北京等地的商业物业却依然疲软甚至是下跌，同样都具有土地稀缺垄断、看好中国经济等相同理由，为何出现了截然不同的表现呢？显然所谓“信贷推高房价”不过是掩盖了问题的实质，无助于为宏观调控从根本上解决房地产问题提供指示。

　　我认为商业物业和住宅物业表现之所以迥异，主要在前者供过于求，后者供不应求。不同的供需格局形成对未来价格变化的不同预期，从而最终促成不同的投机行为和动力。因此，短期无疑可能因为政策高压而出现房价的暂时企稳甚至小幅的政策性回调，但要在中长期避免房地产陷入“暴涨-调控-稍息-暴涨-……”的恶性循环，还得从增加总量供给、缓解结构失衡、强化地方政府对中央政策不折不扣的执行方面狠下工夫。

　　考虑到住房供给短期无法快速增加，因此，以遏制投资和投机需求来缓解房价过快上涨压力，政策是对路的。但是，从中长期来看，要刺激消费，要增加居民财产性收入，必须得为居民财富寻找到一条能够保值增值的分流通道，以此减少流向房地产的投资投机资金。

　　从近期政策态势来看，如果此轮房价过快上涨不能得到遏制，未来还将有其他政策出台，最可能的是房产保有税可能会在一些房价上涨过快的地区先行试点，成功后推向全国。除此之外，还可能加强保障房建设落实情况的监督督察，确保地方不折不扣完成中央部署。

　　祝宝良：光看金融机构新增房地产贷款和信贷规模占比，并不能完全说明问题。在推高房价的炒房者中，有靠房贷资金炒房的，也有不靠房贷资金炒房的，这在统计上很难判断。

　　本次房贷新政运用了信贷政策和利率政策双重调节，对自住型住房需求依然是保护的态度。在过去的几次房地产市场调控过程中，对二套房贷也有认定的问题，这次也不例外。

　　应该说，这次的力度相比前几次调控要大。但是，如果只是单纯依靠信贷政策和利率政策调节，恐怕达不到效果，还需要其他手段来配合。

　　刘煜辉：应该看到，中国楼市泡沫形成有很多推手：海量信贷与超宽松货币供应、低息美元套利拉动的热钱汹涌、优惠的信贷、土地、税收政策，通货膨胀预期、人民币升值预期以及一些长变量如城镇化、人口红利、传统文化等。

　　任何资产泡沫的内涵其实都异常的简单，过度的货币和信贷扩张之后，企业和家庭对于长期利率的预期极低，甚至是负利率，只有投资在一些在遥远的未来才有回报的项目，才能求得心灵的安慰。调控方向就是大幅抬升长期利率的预期。除此，别无他法。

　　短期看，收紧信贷，抬升长期利率预期，对于房价继续飙升的压制效果是明显的，包括后续可能出台的类似物业税之类的调控，提高保有阶段的成本，这跟通胀会抬升长期利率水平道理是一样的，也能起到相应的效果。

　　但是，从长期看，支撑长期利率预期偏低的根本性因素不解决，要把房价泡沫打下去几乎是没有希望的。