老盘后期准备“能走就走”

　　在观望成为主流的同时，很多楼盘也在纷纷推盘。

　　根据专业机构的调查报告，包括华纺易城、绿城百合公寓、翠海明筑、林肯公园、月亮河城堡等项目，5月份仍有一定的新增供应量。4月30日新政之后，根据北京市房地产交易管理网的信息，首开·智慧社、万科蓝山苑、龙湖蔚澜香堤、中国铁建国际城、银河SOHO等多个楼盘在5月2日都拿了新的预售许可证。不过这些项目都有一个比较显著的特征：多数都是大家比较熟悉的名字，要么是老盘后期，要么是不受政策影响的商业地产。一位不愿具名的业界人士表示：“走了算了，或能走多少算多少的离场思路在老盘中比较普遍。”

　　价格稳中微降是主流

　　据媒体报道，作为北京调控新政出台后第一批开盘的项目，位于回龙观城铁的首开·智慧社开盘两天内，便通过降价内部认购方式预订售出122套房源，占新开楼座420套房源的近30%。根据多家房产网站的历史数据，东南五环外珠江拉维小镇4月份登记的均价是25000元/平米，记者4月30日咨询该楼盘销售员时，获得的新一期房源价格预计在23000元/平米左右。

　　记者在4月30日后随机调查了数个公开销售价格的楼盘，9个公布了预计价格的楼盘中，除银河湾上月没有新开房源的登记无法比较外，6个楼盘的售价与4月持平，如，临近东南区五环板块的海棠公社，3月份和4月份的历史价格都是25000元/平米左右，5月份新房源的预计价格未发生变化；亿城西山公馆新房源预计均价35000元/平米左右，与4月底持平。西山国际城、新天际SPACE+、京汉铂寓、金色·漫香林等新推房源的楼盘都是类似现象。而东北三环个别高出4月份报价的楼盘则选择了推迟开盘。

　　“北京市的整体房价肯定是过高了”，这是东北三环红玺台楼盘销售负责人在谈及当前政策出台的原因时最大的感受，“因此当前使用严厉的政策及泡沫显得很必要”；但是在谈及其自身项目的应对策略时，该负责人却提出了“区别对待”的思路：项目体量不大，地段和品质占据优势，没有考虑过调整价格的事。

　　不过根据5月6日的最新消息，恒大地产已经明确地提出了降价促销，抢占市场份额的消息，开发商普遍对此表示出较高的关注度。另外，地产界还在关注万科的种种动向，传言该公司设置了销售率的下线，超出底线就会降价。个别开发商先降，引发拐点，而不是此前业界关注的资金链影响价格走势，正在成为近期开发商的新关注点。

　　- 中介心态

　　“交易量严重下降，暂无关店计划”

　　我爱我家副总裁胡景晖表示，当前的市场确实出现了很严重的交易量下降问题，难免会对公司的经营产生一定的影响。“预计此阶段的持续期在3个月左右，届时交易量会缓慢回升”，胡景晖说，从目前市场的刚性需求来看，公司还是比较乐观的，目前暂时没有关店的计划，会借机会招聘一些好的经纪人，充实队伍；同时发挥公司租赁业务的优势，稳定销售业绩。“行业淡季的时候，也是公司进行修整和完善内部机构的好时机，最近公司的‘内务’会是重点。”胡景晖表示。

　　对此，麦田房产董事长缪寿建也表示认可，但他觉得对当前的行情更不乐观一些，因为在北京细则出台前，4月15日左右，北京的交易量实际上已经严重下降了。“我觉得当前市场处境很艰难，以后还有很多政策要出，面临很多不确定性，无法预测今后市场会如何变化，租赁业务也很难支撑店面的开展，好在公司的规模不算太大，必要的时候可以调整一些店面。”缪寿建同时强调，中介市场难免起伏，长期经营的公司对这样的变化会有成熟的心态和策略。

　　- 热点问题

　　“一户新购一房”会执行多久？

　　业界称房价回归合理是临时性“一户新购一房”政策终止的前提

　　北京楼市新政细则中，最严厉的莫过于，自政策发布之日起，“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”的规定。“一户新购一房”的规定用行政手段勒紧了市场需求。

　　值得注意的是，这一规定也明白无误地冠以“暂定”的字眼，那么这条规定将暂行多久也成了业内外关心的焦点问题。

　　临时政策时限关键看调控效果

　　“酌情而定。”被问及“一户一房”政策时限，北京市住建委市场处相关负责人这样表示，市政府要看政策效果。

　　北京市房地产业协会副秘书长陈志在接受媒体采访时表示，“房价没有回到中央预期水平，没有挤掉泡沫，就还会有楼市新政。”而对于北京市“一户新购一房”的政策，陈志表示，房地产市场平稳、房价回归合理是临时性政策终止的前提。如果调控效果不到位，临时性政策就有理由持续下去。“天冷了加衣服，天热了减衣服，政策也要类似地因应环境的变化。”

　　对于市场平稳、房价合理的衡量，陈志的个人意见是：房价回归到2009年6月-9月的区间，住房消费不以挤压其他消费为代价；市场平稳，买房人不恐慌也不追捧；不合理的投资投机需求被挤出，购买力以自住和改善型需求占主导地位。

　　非住宅不在限制之列

　　市建委在“一户新购一房”的有关通知中规定，新政涉及的“商品住房包括新建商品住宅和存量住房。”

　　而市场中存在的“商改住”项目是否在限制之列？一位业内人士称，只要是可以合法销售的商品住房都应在限制之列。“市场上实际存在大量商改住的商品房，吸引了不少购买人，实际起到了拉升房价的作用。”

　　记者就此采访市住建委市场处负责人。这位负责人表示，通知明确了限制的是住宅，商业、办公用房不在限制之列。“只要是从规划到预售许可都明确为不属于住宅的，均不在限制之列。”

　　记者采访了2家以商业立项的在售公寓项目和1家办公立项在售项目。前者明确表示，不受政策影响，最近有办理购房合同的也没有遇到问题。但后者的项目负责人表示，项目被视同为住宅，遇到了政策限制。“北京此次政策严厉，部分商业或办公立项项目在实际操作中被‘从严’设限。”这位负责人表示。

　　- 记者观察

　　新政动了谁的奶酪？

　　“最严厉”。对于京版楼市新政，潘石屹在自己的博客中这样评价。

　　认为北京楼市新政“最严厉”的远不止潘石屹一个人。和最新的“国十一条”相比，北京版的新政细则更是更进一步：限量———一户只得新购一套房子；限外———没有一年的纳税证明或社保缴纳证明不给贷款。

　　什么人是新政的“靶子”呢？首先就是外地投资客。北京房价早已超出了本地绝大多数刚性需求和改善型的承受能力，早已是不争的事实。外来的各色投资人群，特别是以省籍、市籍命名的“炒房团”在推涨北京楼市方面难脱干系。纵然腰缠万贯、无须贷款、一掷千金的豪客，在“限购一套”的新政面前也不得不低下头。

　　其次是愈演愈烈的“全民投资客”。没有其他投资渠道，买房吧；有点闲钱，买房吧；甚至还在读书的大学生也加入了投资房地产的大军。在膨胀的房地产市场面前，越来越多的人被诱惑，被恐慌，于是一边嘴上埋怨房价的上涨，一边把脚站在了需求的天平上，于是房价那一头越来越高。而今，全民炒房热可以暂时休矣。

　　因为锁定投资投机型需求，新政被冠以“精确打击”的美誉。但“是药三分毒”，新政也不可避免地产生“误伤”。特别是一些具有“刚性改善型需求”的购房人。比如，有的人住着小房子想换大房子，原来没有贷款，大房子可以认定为首套，结果现在成二套了。

　　如何让政策臻于完善，依然是一个课题。

　　除了买房子的，新政自然还影响到卖房子的。如今，开发商宣传的涨价理由显得那么弱不禁风，诸如“规划”；开发商是否才发现刚性需求也有弹性，售楼处可以在一夜之间从人满为患变成门可罗雀；头脑热了，价涨高了，袋子鼓了，开发商才发现老百姓真的不高兴了，政府也就急了。当开发商抱怨土地供应紧张的时候，可曾想过老百姓在抱怨房源供应不足？

　　不能不提的是，新政并非完美无瑕，甚至被诟病为“反市场”。那么需要思考的，自然少不了政策的制定者：调控究竟是从长计议、所虑者远好呢，还是被逼无奈，临时下猛药好呢？张家齐 张旭