据悉，2006年开始，世茂房地产将土地增值税从“销售成本”的会计科目，划转至“应付所得税”项。由于该会计项目除土地增值税外，还包括其他应付未付的税种，同时金额也是历年累加，所以很难了解其过去几年的土地增值税缴纳情况。

　　《每日经济新闻》记者观察到，2006年公司应付所得税总税额仅为3.68亿元，而去年应付所得税累计总金额已经达到49.44亿元，其中仅2009年一年所增加的应付所得税金额就高达近20亿元。去年末，世茂房地产的现金及银行结余为72.8亿元。如果今年就对世茂房地产旗下全部项目进行土地增值税清算，确实可能对企业的资金产生影响。

　　土地增值税清算条件

　　上海财税咨询电话 “12366”昨日向《每日经济新闻》记者透露土地增值税清算的几个条件：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的，纳税人应进行土地增值税的清算并申报。

　　而已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　上海网上房地产的资料显示，世茂滨江花园自2004年以来一共取得过10余张预售许可证，共48万余平方米，但是完全售完的只有2004年取得预售许可证的19万平方米，其他项目的销售率都没有达到85%的比例。

　　因此，类似这样的豪宅有巨额土地增值税未清算，也在情理之中。

　　以世茂滨江花园最后一期的5号楼为例，取得的预售许可面积达97094.83平方米，但实际只销售了68021平方米，销售率只有70%，未达到上述85%“红线”。

　　和世茂五号楼一样，2004年6月取得的潍坊西路1弄1-12号和2弄1-2号所有的住宅部分都已销售，但有58000多平方米车库尚未销售，也没有达到85%的比例。只不过，该项目获得预售许可证的时间已经超过了3年，按照规定，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算。

　　《每日经济新闻》记者前往上海市浦东新区税务局询问，工作人员表示，具体企业的税收征收信息，属于保密范畴，不能向社会公布。

　　土地增值税存灰色空间

　　“一位知名房地产公司的老总曾计算过，如果完全按照法律规定正常纳税，每为股东创造1元钱的利润，需要向政府缴纳1.6元的税，但事实上很少有开发商缴那么多的税。”

　　新闵律师事务所合伙人刘福元表示，开发多年的项目未进行土地增值税清算是业内普遍性的问题，是税收制度本身的缺陷所致。

　　据他介绍，法律规定“项目竣工且销售完成85%”，但在实际清算时，必须是整个项目全部销售完成以后才能进行。因为只有那时，税务部门才能非常清楚地计算出购地成本、建筑成本、管理成本等，在此基础上，再计算企业应缴的土地增值税。

　　但实际上，一般房地产开发项目很难全部销售清，导致项目开发成本难以被界定，给土地增值税的清算，带来极大的难度。“比如开发车库的成本，和开发项目其他部分的成本是在一块的，没办法分开单独核算，这就很难计算它的土地增值税，给征收工作带来了困难。”刘福元解释道。