延伸采访

　　新规一出 房屋买卖官司就增

　　记者从朝阳、大兴、通州、崇文等多区法院了解到，每次国家的房地产新规出台，都会引发一段时期内的买卖房屋诉讼热潮。

　　据办理此类案件的法官称，这个时间段的案件量比平时有所上升。

　　房产新规引发买卖合同纠纷

　　房产交易规定 买卖合同纠纷

　　未满5年经济适用房

　　不能按市场价出售

　　房屋买卖网签 交易双方以“不懂行”为由，要求解除合同

　　“二套房”贷款新政 买房者以遇到“不可抗力”无法支付房款为由

　　要求解除合同

　　卖房者或买房者以新规为依据起诉到法院要求解除合同

　　说明：在上述案件中，确因法规出台而被迫诉讼的只占很少一部分比例，大部分人是对房屋买卖交易反悔，以新规当借口去毁约。而毁约背后的目的，大都与房价有关。

　　典型案例

　　“后知后觉”买家败诉

　　2007年9月27日，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台。其中规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

　　杜女士称，2007年11月7日，自己与北京中联置地房地产公司签订合同，约定购买位于朝阳区一方嘉园的一套房屋，总价款788120元，其中80%通过银行贷款方式支付。

　　但根据国家新政，首付比例提高到了40%，此前贷款买过房的杜女士无力承担增加的首付款。杜女士表示，自己不能预料到贷款政策的变化，因此要求解除合同，并退还已经交付的15万余元购房款。

　　朝阳法院审理后认为，杜女士在与开发商签订合同之时，国家已就“二套房”的首付款问题出台规定。因此，杜女士不能获得贷款的原因并不是不可归责于双方的。最终，法院驳回了杜女士的诉讼请求。

　　法官析法

　　双方证据决定判决结果

　　承办过大量房屋买卖纠纷案件的大兴法院红星法庭法官赵玉东表示，朝阳法院判决的案件，对审判今后因房屋买卖新规出台而引发的纠纷案，具有很强的判例参考价值。

　　“因为案件中涉及到的法理是一样的。”赵玉东法官说。

　　赵法官说，从朝阳法院的判例中可以总结出一个判决思路，因“不可归责于当事人双方”的事由，不能够订立贷款合同，导致买卖合同不能履行的，当事人可以请求解除合同。

　　如果事由是可以归责于某一方的，则应该由责任方承担违约责任和相应后果。

　　赵法官认为，今天庭审案件的判决结果取决于原、被告双方的证据，也就是说双方是否能够证实最终的结果可以不归责于己方。记者 付中

　　●名词解释

　　“新国十条”再次重申严打“炒房”现象，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。