购房者怎样应对买房和退房的困扰

　　理性交易，避免盲目购房。

　　许多业内人士认为目前我国部分城市的房地产市场存在不同程度的泡沫，而房屋买卖一般都具有交易金额巨大的特点，无论购房者还是卖房者均应当慎重对待房屋买卖这一重大交易行为，理性分析自己的需求与能力，避免盲目追随。

　　诚实信用，不做投资投机。

　　近期，国家出台了一系列政策性措施稳控房价，目的就在于遏制房价过快上涨，打击投资投机性购房。炒房行为会不可避免地受到控制，由于炒房而产生的纠纷不会获得保护，纠纷处理的最终结果还是要符合政策导向，不能与楼市调控政策的基本宗旨和目标相违背。

　　合理预见，拟定多种方案。

　　房屋买卖一般来说履行时间较长、履行环节较多、履行程序复杂，尤其涉及到首付款比例、贷款利率等与国家政策紧密相关的重要内容，一旦其中某一环节或内容由于政策调控产生变化，将导致合同履行遇到障碍。因此，双方当事人应当在合同中拟定多种补充履行方案，并根据合同约定的多种履行方案采取积极的应对措施，避免陷入一旦政策变化合同就无法履行的尴尬境地。

　　积极守信，妥善处理纠纷。

　　当出现了双方当事人之外的、无法克服的障碍导致合同无法得到履行，双方当事人应该秉持积极、守信的态度稳妥处理善后事宜；采取恰当的行为将己方及对方的损失减少到最低，避免承担由于扩大损失所带来的不利后果。

　　楼市新政引发的其他相关纠纷怎么处理

　　在退房纠纷中，部分购房者并非在经济能力上真的无力解决上述问题，而是看到国家出台相关措施后，房价有可能进入下降通道，便选择以“搭顺风车”的方式主动要求解除合同。

　　对于这种纠纷，首先需要弄清双方的房屋买卖合同对此类情况是否有直接约定，如果有直接约定，则按照约定履行即可。比如，双方在买卖合同中约定，如果贷款政策变化导致买方无法贷款，合同解除。若有如此约定，则双方的买卖合同在房产新政的情况下予以解除并无争议。

　　其次，需要看合同中对该类情况是否有相关约定可以比照适用，比如，双方在买卖合同中约定，买方首付款20%，其余80%房款选择贷款，如果买方无法贷款，则一次性付清房款。若有如此约定，则在房产新政的情况下，可能首付款比例需要提高到30%，但是根据双方合同约定可以看到买方具有付款能力，因此，判令变更合同而非解除合同更能维护合同的稳定性。

　　再次，在合同中对该类情况无相关约定的情况下，则应当考虑到首付款的提高以及利率的变化，并非当事人订立合同时的合理预期，而且对当事人构成了重大的合同基础变更，如果当事人无履行能力，应当允许解除买卖合同。

　　在二手房买卖中，如果房屋买卖合同面临解除的境地，房屋经纪公司与买方、卖方因为房屋居间服务费的给付与退还，将产生部分纠纷。如果因房产新政导致房屋买卖合同被解除，房屋经纪公司是否应当退还居间服务费。在此，笔者以为，房屋买卖合同的履行取决于多重因素，房屋买卖合同也可能因为多种原因而解除。如果导致房屋买卖合同解除的原因并非房屋经纪公司在促成双方合同时明知或者可预见，则房屋经纪公司在履行合同义务时并无违约行为，其无需退还居间服务费。居间服务费作为损失，必然存在损失的承担方，在此情况下，让房屋经纪公司承担该部分损失并不恰当，让买方或者卖方承担该部分损失更符合交易风险负担的规则。

　　另外，由于房产新政可能使房价进入下降通道，因此，部分房屋出租方为尽快出售房屋套现，可能提前解除房屋租赁合同而引发租赁合同纠纷。在此情况下，应当视为房屋出租方违约，房屋出租方应当按照合同约定及法律规定承担违约责任。