话题缘起近日,国务院批转国家发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》(下称《意见》),《意见》提出“逐步推进房产税改革”,由此再次掀起了各界对房地产调控的热议。其实,房产税并非一个新的税种,我国从1986年就开始征收房产税,近年来,随着经济发展和各方面情况的变化,有关房产税改革的议论一直不绝于耳,尤其是近年房价高企,在最近国家对房地产进行“史上最严厉”宏观调控的大背景下,被市场视为房价调控利器的房产税自然最为惹人注目。那么,房产税改革的主要目的是什么、应该怎样改?房产税对房价会造成多大影响、能否抑制高房价?我们特约有关专家谈看法。

　　推进房产税改革的目的与制度选择

　　房地产税制改革虽可影响房价,但改革的主要目的或直接目的不是打压房价。不可能从根本上解决房价增长过快问题

　　□杨卫华

　　我国一直征收房产税,不存在新开征或不开征房产税的问题

　　国务院日前批复发改委《意见》提出要逐步推进房产税改革,这说明国家即将开始房产税制改革。

　　房产税是财产税中的一个税种。我国现行的房产税是依据1986年国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日起开征的。房产税以经营性房产为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收。现行房产税制度已经实施了20多年,随着时间的推移,有些制度已经不适应新形势发展的需要,应进行调整和改革。

　　对于改革现行房产税制,媒体报道了各种不同的看法。有人把改革房产税制度说成开征房产税,把某学者“三年之内免谈房产税”的观点,理解为“三年不征房产税”,这是不正确的。1986年10月以来我国一直征收房产税,不存在新开征或不开征房产税的问题。

　　房产税制改革的主要目的不是针对房价,不可能从根本上解决房价增长过快问题

　　那么,推进房产税制改革的目的是什么呢?有人认为,是为了打压房价,遏制房价的过快上涨。笔者认为,房地产税制改革虽然可能影响房价,但改革并不是针对房价提出来的,改革的主要目的或直接目的不是打压房价。改革房产税制的目的归结起来有以下几个方面:一是为了贯彻“简税制,宽税基,低税率,严征管”和公平税负,合理负担的原则,进一步完善房产税制,优化税制结构。我国目前的税制结构是以流转税为主体的结构,流转税在税收总额中所占比重很大,财产税等所占比重过小,不利于发挥税收的职能作用,不利于体现公平税负的原则。通过改革房产税制,加大财产税的比重,完善地方税收体系,理顺中央与地方政府的财政分配关系,增加地方特别是县以下政府的财政收入,保证地方公共产品的供给；同时,现行房产税制度有些已不适应经济发展的需要。二是加强财产税对贫富差距的调节作用。财产税是各国调节贫富差距的重要手段。改革财产税制,扩大财产税的征税范围,有利于发挥税收对财产的调节作用,调节个人房产收益,缩小贫富差距；三是发挥税收对房地产市场的调节作用,引导个人合理的住房消费。房产税制改革的初衷虽不是为了平抑房价,但改革会增加房屋拥有者的税收负担,抑制炒房行为,减少人们对房屋的需求,同时,也会促使多套房屋的持有者出卖富余房屋,从而增加房屋供给,平衡供求关系,抑制房价过快上涨、减少房价泡沫。但应当看到,开征物业税不可能使房价降低,也不可能完全控制房价上涨、遏制高房价,不可能从根本上解决房价增长过快问题。

　　改革房产税制宜循序渐进,建议分三步走

　　改革房产税制,由于受主客观条件的影响,只能逐步推进,不能一步到位。笔者认为,改革可分以下几个阶段:

　　第一步,在现有征税范围内改革房产税的计税依据和税率。现行税制规定以房产原值减除10%～30%后的余额或房产的租金收入额为计税依据不能反映房产的实际价值,加上从价计征与从租计征,由于标准不同,税收负担不一样,不利于贯彻公平税负的原则。笔者建议,先将现行的从价计征与从租计征,统一为从价计征,不论是自己的经营用房还是出租房,均统一标准征收。考虑到马上以评估值为计税依据,由于房屋多,一时难以全面评估,建议延用房产原值或改按征税年度前三年当地房屋市价的平均值扣除一定比例(如10%～30%)后的余值为计税依据。同时,改革现行房产税的税率,适当降低税收负担。现行房产税制度规定,按房屋的计税余值的1.2%,或租金收入的12%征收,税负是偏重的,应适当调低。那种认为房地产交易环节税负重,保有环节税负轻的看法是缺少根据的。如统一按房屋原值计算的余值为计税依据,税率不应高于1%,如果按三年市值的平均数或以房产的评估值为计税依据,税率定0.8%是合适的。

　　第二步,扩大房产税的征税范围,对部分非经营性房产征税。为了更好地发挥税收对房价的调节作用,改变目前存在的有人没房住和有房没人住的不合理状况,应扩大房产税的征税范围,既对经营性也对部分非经营性房产征税。按国际上通行的做法,给居民每个家庭一套住房(比如人均不超过35平方米或每户一套最高为144平方米)不征税,对家庭超过一套的住房征税。建议对家庭拥有的别墅、豪宅按经营性房产征税,对超过一套的一般性住房,则按规定的税率计征,但给予减征30%的税收优惠。

　　另外,对开发商建好超过两年没有出售的房屋征收房产税。。

　　第三步,将计税依据由房产原值或三年的平均值改为评估值。待条件成熟,实行以房屋的评估值也就是市值为计税依据。以评估值为计税依据,能够更好地反映房产的真实价格,使税收负担更加公平合理。不仅符合国际惯例,也适合中国国情,能更好地发挥房产税调节贫富差距的作用,促进社会和谐。

　　作者系中国税务学会理事、中山大学税收研究中心主任、岭南学院教授