二、刚性和投机需求哪个是主角

　　之前的房地产调控之所以没有达到效果，主要原因是我们无法抗衡中国人多地少这个客观规律。毕竟宏观调控不能通过宏观调控增加土地供给，也不能通过宏观调控减少人口，由于总供需的长期关系也不可能通过宏观调控而改变。

　　价格是分配资源的机制，稀缺产品价格就会上涨，反之就会下降。某种产品价格上涨得越厉害，社会资源就会越被吸引到生产这个产品的领域。起始于2003年的上一轮经济繁荣期，在开始的时候出现了严重的基础产业瓶颈，例如钢材价格在2003年上半年从每吨不到2千元猛涨到接近5千元，由此引起社会资金向钢铁领域大量涌流，出现了新的“大炼钢铁热”，到2004年一季度，钢铁投资猛增了174%，并且持续了两年左右，到2007年就出现了钢铁行业的全面过剩情况，其他如有色、电力等前期严重短缺的部门，也相继在2007年后转入过剩。这种情况说明，在中国的生产领域中靠市场来配置资源是十分有效的。

　　但是为什么同样在1998年房改后走上市场化道路的中国房地产业，在充分放开市场后长达十多年的时间里，不仅出现供给过剩，反而愈加短缺，以至于房价向脱缰野马一样飞速攀升，让普通百姓越来越可望而不可及了呢？原因就在于中国能够转向城市化的土地极为有限，而且越往后越有限，使房地产成为供给弹性很小的产业，并不是充分放开市场管制就可以迅速增加有效供给，随着经济增长提速和逐渐进入到大规模城市化时代，对房地产的需求又在强劲增长，就形成了房地产供给增长会长期滞后于需求增长的格局。

　　当然房价上涨也与地产商“捂地”行为有关，但是捂地行为是建筑在土地供给长期短缺的基础上，反而是符合客观经济规律的行动，是“顺势而为”，地产商正是由于清楚地看到了土地的长期稀缺性，才敢出巨资大量囤积土地。试问，目前中国已经有20多个产能过剩部门，怎么没有见谁到那些过剩领域去囤货居奇呢？反观房地产领域，政府用各种行政的、经济的手段打击捂地行为，是想释放出更多的土地供给，从而降低房价。但是如果未来20年中国的非农土地供给只有2000多万亩，每年也就100多万亩，分配到中国的几百个大城市，每个城市每年也就数千亩，即使把它们全拿出来盖商品房也不嫌多，其中的大部分还要用到工、商、医疗、文教和城市基础设施建设中去，能分配给房地产业的还能有多少呢？所以即便打击捂地行为在短期内的确可以增加一些土地供给，长期内还是不能解决问题，因为土地短缺的根本原因并不是捂地造成的，所以即使没有了捂地行为，房价还是会长期上涨。

　　房地产调控都把打击房地产商作为了重点，这次把打击房地产的投机性需求放在比较重要的位置。房价上涨的确和炒房人的投机行为有关，但与地产商一样，炒房人也是因为看到了地产资源的长期稀缺性才敢放胆大量融资炒房的。打击炒房人投机行为也的确会由于对商品房的需求减少而压抑房价势头，甚至会迫使房价下降，但是必须看到，即便在北京、上海这样的大城市，炒房人仍不是购房人的主体，例如，最近有关北京炒房比例的调查说明，在北京房地产市场上投机购房的比例刚超过20%。目前中国大城市已经购买过商品房的居民比例大约在40%，如果其中的20%是炒房人，则在全部城市居民中的比重是8%。实际上，由于二、三线城市的已购房居民比例明显小于大城市，而且在二、三线城市炒房行为明显少于大城市，因此全国城市居民中已购房人数的比重可能还不到30%，而炒房人在全体城市居民中的比例亦不应高于5%。

　　炒房人不是购房者的多数，已购买过商品房的人也不是城市居民的主体，所以城市居民家庭的主体部分到目前为止还没有买过房，这也是居民对房价过高会普遍不满的原因。如果到2030年中国还将新增近8亿城市居民，加上目前还没有买过房的城市居民，未来20年内没有买过房的城市居民就会占到全部城市居民的85%以上。显然，购房需求主要不是来自于炒房者的投机行为，而是中国城市居民家庭为改善居住条件而形成的正常需求，因此，通过打击投机性购房来压抑房价，即便有效也难持久，更不可能从根本上解决房价过高的难题。

　　工业化先行国家的历史经验证明，在走向现代化的过程中，房地产业从始至终都是经济增长中的支柱产业，而且是国民最重要的财产形式。房地产在一个现代化的国家财富形态中，一般都会占到2/3以上的比重，所以鼓励居民买房和鼓励居民用房产形式进行财富积累，是任何国家走向现代化过程中的必要的经济政策。如果本国的富裕居民已经创造出了庞大的货币财富，又不允许他们投资于房地产这个社会最大的财富蓄积池，那让他们把钱用到何处呢？现实情况是，当政府出台了限制富人购房的政策后，炒房资金就开始流向其他领域，把绿豆和大蒜炒成了天价。这是“按下葫芦浮起瓢”。

　　房地产调控的目的是为了让全体居民都能买得起房，但是城市土地的稀缺性却导致了房价的强势上涨，目前北京四环以里的房价平均已高达3.3万元/平米，有分析说本轮房地产调控可能使北京房价下降30%，然而即使下降了60%，降到每平米1.3万元，一套80平米的两居室住宅仍要超过100万元，仍是目前北京城市居民家庭年均收入的12倍以上，还是大大超过了国际上一般认为是合理的1：6的收入与房价比例。