上海推地节奏加快 地价并不乐观——中新网
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    上海推地节奏加快 地价并不乐观
2009年05月06日 11:11 来源:中国证券报 发表评论  【字体:↑大 ↓小

  受今年以来上海房产市场的回暖推动,上海商品房用地上市的步伐正在加快。截至4月30日,上海市规划和国土资源管理局已发布了30余个土地出让公告,挂牌出让的住、商、办等商品房用地数量及比例较去年同期均出现了大幅上升。在土地推出节奏加快的同时,开发商拿地的热情也渐趋高涨,虽然土地价格没有提升,多次出现底价成交情况,但去年频发的“流标现象”基本绝迹。

  中信证券分析师陈聪表示,目前开发商开始加快建设进度,预计此后开发企业会加大新开工和新增土地储备,此举将推动市场信心好转,同时由于开发周期的存在而暂时不会导致供过于求。

  供应力度有所加大

  据统计,今年第一季度,上海市规划和国土资源管理局发布了27个公告,出让97幅地块,其中包括商品房地块34幅,占总量35.05%,比例比去年同期增长17.27%。上海北孚地产研究所副所长刘光东表示,这一比例变化与往年土地供应的惯例不同,显示住宅和商办地块的供应力度有所加大,暗示了政府借机试探今年土地市场行情的意图。

  2008年,由于开发商资金链紧张和楼市低迷,上海土地市场频频出现底价成交甚至流标。最终成交面积170.6万平方米,流标住宅用地比例达38%。而今年一季度上海共成交地块82幅,其中包括住宅类4幅、商办类9幅。与上年同期相比,成交地块数量基本持平,但流标情况明显好转。

  近日,上海今年以来总量最大的一次住宅用地集中出让更是受到“追捧”,总面积为65.3万平方米的8幅住宅用地均被开发商竞得,其中面积为18.65126公顷的松江区辰花路15号B地块,共有39家开发商领取挂牌文件,最后由绿地集团在4月30日以9.57亿元的价格竞得,创今年以来上海住宅用地成交价之最。

  中信证券分析师陈聪认为,由于目前地价只有2007年高峰时候的三分之二左右,只要总体地价相对合理,受不同拿地动力推动,开发商将积极参与土地盛宴。目前不同储备的企业存在不同的拿地压力,有的来自项目断档压力,有的需要适度补充土地资源,有的存在毛利率下降压力。

  地价并不乐观

  不过土地交易回暖的背后,是土地价格的依旧僵持。在一季度上海土地出让中多次出现底价成交情况,日前这次总量最大的住宅用地集中出让中,其青浦徐泾镇3号地块,土地挂牌起价仅仅为3000元/平方米,总价3亿元,不及一年多前地块价格的一半。今年3月成交的位于上海核心商业区的静安15号街坊地块,也仅以起拍价7.4亿元成交。此次拍卖并未引起激烈竞争,只有国企上海静安城建配套发展公司一家参与挂牌。

  上海北孚地产研究所的统计数据显示,一季度成交的13幅住宅、商办地块中,底价成交的10幅,占总量的76.92%,另外3幅地块溢价幅度有限。而去年同期有52.63%的地块实现了溢价成交。“易居中国”分析师薛建雄认为,目前政府对待土地的态度也是希望将其价格控制在较低幅度,以保持房地产市场的价格稳定和交易活跃。

  国土资源部日前发布的“2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告”也显示,全国35个重点城市地价总体水平为3189元/平方米,环比下降1.53%,同比下降2.25%。房地产分析师回建强表示,全国主要城市地价环比同比双降表明地价出现松动,房价继续上涨的基础也将出现松动。回建强认为,从目前的情形看,资金的短缺并不是导致地价回调的主要原因。毕竟一季度银行信贷规模达到4万多亿,其中流入房地产行业的信贷资金也有一部分。因此,最重要的因素还是投资意愿。

  值得关注的是,目前多家小型开发商是上海土地市场的主角,而大型地产企业则参与热情不高。分析师薛建雄认为,大型地产商手头有较为充足的土地储备,其压力主要集中在库存销售上,“只要其前期库存水平尚未整体扭转,大型企业将继续坚持原有的‘去库存化’土地策略”。

【编辑:位宇祥

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直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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