经过13年制定历程、创造了我国立法史上单部法律草案审议次数之最的《中华人民共和国物权法》，今年10月1日起正式施行———

　　今年“十一”长假过后，一批与《物权法》有关的案件在全国各地取得了新进展。湖南，长沙市芙蓉区人民法院对一起房东诉租住户案作出一审判决；云南，一男子索要村民待遇的案件在昆明市官渡区人民法院立案；山东，济宁市中区人民法院开庭审理了一起房屋买卖合同案件……在上海，还有小区意欲依据《物权法》，由业主委员会委托职业经理人担任小区CEO，实现“业主自治”的全新突破。

　　《物权法》的正式实施，使诸多曾经悬而未决的疑惑，有了明确答案。

　　维护哪些权益

　　《物权法》之所以备受关注，是因为它第一次以国家法律的形式，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。对于广大老百姓而言，辛勤劳动积累的合法财产、依法享有的土地承包经营权等合法权益，都有了切切实实的“保护伞”。

　　比如，《物权法》出台前，我国建设用地使用权的最高期限为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。人们经常担心自己住房70年后土地使用权的归属问题，而且由于不同地块开发周期存在差异，有些人买房时，土地使用年限就已经不到70年了。如今《物权法》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。这无疑给广大百姓吃上了一颗“定心丸”。

　　再如，住宅小区内车库、车位的权属问题，长期以来也是纠纷不断。有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；一些物业公司将小区内的空闲场地改造成停车场，所得收入归物业公司，屡遭业主抗议。此次《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；其归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。显然，上述开发商和物业公司的行为属于违法行为。

　　公民维护“阳光权”，也有了明晰的法律依据。新建建筑层数过高、密度过大，影响了周边住宅内居民的采光；一些住户私搭乱建，影响了邻居的通风、采光……类似纠纷该如何处置？《物权法》明确规定，“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”。除了明确了不动产权利人拥有通风、采光、日照等权利，《物权法》还增加了禁止污染物、废物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质的违规排放条款。

　　《物权法》还规定，土地承包期届满可继续承包，赋予了农民长期有保障的土地使用权；法律、行政法规未禁止抵押的财产均可抵押；任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收集体所有土地和城乡居民房屋的补偿费等费用，等等。这些规定都切切实实维护着人民群众的切身利益，广大人民群众将是《物权法》的最大受益者。

　　应当怎样应对

　　作为一部规范财产关系的民事基本法律，《物权法》所涉及的领域十分广泛。《物权法》实施后，如何让所有与之相关的个人和单位，都能自觉接受和遵守它，也许是一项比法律制定本身更为宏大的“工程”。

　　对于普通百姓来说，应当尽快了解自己享有或占有的“物”有何种权利，并了解如何保护这种权利，从而避免不必要的麻烦。以房地产市场上经常发生的“一女二嫁”、“一房两卖”为例：开发商将一套房子卖给甲，甲签了合同付了钱后入住，但甲没去房管部门办理登记。之后，开发商又把这套房子卖给了乙，乙去房管部门办理了登记。那么这套房子究竟该归谁？按照《物权法》的界定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，也就是说，谁登记，房子就归谁。尽管此案例中甲买房行为在先，但由于没有办理登记手续，就不是房产真正的主人，他只能出示购房合同，根据《合同法》规定去追究房产商的责任。可见，如果购房者能明知《物权法》有关房屋交易的规定，就能规避相关风险，省却因为不懂法而引发的苦恼。

　　《物权法》的一些规定，也将改变物业管理等传统行业的格局。如《物权法》第八十一条写道“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。在这里，传统的“物业管理企业”，变成了“物业服务企业”，从“管理”到“服务”，一词之差，传递的却是一种全新的导向。

　　长久以来，一些物业管理企业总是以“管理业主者”自居，脸难看、事难办。如今《物权法》明确了业主与物业公司之间的关系，物业公司是受业主委托，应当以提供服务为己任，干得不好，业主有权依法更换。业内人士认为，将来的物业管理市场将会是业主自治管理、物业管理师或其他职业经理人管理和物业公司管理三种形态并存。尽管委托物业管理公司进行管理的模式仍然会是物业管理的主流，但物业管理市场竞争格局必将发生巨大转变，必将出现激烈的洗牌。

　　此外，《物权法》的247个条文中，至少有40多个条文直接涉及行政机关或行政权。行政权或行政机关通过多种途径和形式渗透进了物权的设立、变更、转让和消灭的全过程，那么行政机关如何转变观念，树立起保护物权的意识和责任感；如何更好地依法行政，真正确保老百姓的利益不受侵犯，都是全新的课题。

　　还需不断细化

　　《物权法》已经正式付诸实施，但与之相配套的法律法规制定或修改，还远未结束。

　　细心的市民可能已经注意到，本月，与《物权法》同步施行的，还有《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，明确了物业服务的主从关系。修改前的《物业管理条例》，对小区内通过一些事项时必须达到的人数比例规定，与《物权法》不一致，此次修改也一并作了统一。这是有关法规调整以衔接《物权法》的一项重要举措。当然，随之也需要各地有关地方法规作出相应的调整。

　　据了解，按照“行政法规、规章的主要内容与《物权法》不一致或者被《物权法》有关规定所替代的，要明令废止；个别条款与《物权法》不一致的，要予以修改”的要求，目前上海有关部门正在积极制定和修改一些先行法规、规章，内容涉及房地产交易、物业管理等。与此同时，《物权法》的有些规定也需要通过司法解释进一步具体化。由此可见，对《物权法》的学习了解、贯彻落实，将是一个长期的过程。这个过程，必将进一步促进经济社会发展、提高人们管理经济社会事务的水平。（张奕）