解读3 法院支持差价的原因

　　姜春玲表示，法院之所以支持差价损失的赔偿，目的是为了让守约方受损的利益得到弥补，使其仍有能力购买到同区位、同类型的房屋。“目前房价可以说是暴涨，房子升值带来的利益应该由谁来享受？我们认为应该由守约方、诚信方来享有。法院处理这种案件时遵循的基本原则是，不能让毁约方通过他的毁约行为获利，同时也不能让守约方因守约而受到损失。我们希望通过法院的审判，能够对双方的交易行为起到一个引导的作用。”

　　“诚信原则是民事合同的帝王条款。”朝阳法院民一庭负责人陈晓东表示，法院要保护的正是善意守约方的合法利益。“守约方的实际损失有多大，法院就要通过审判帮他把实际损失弥补上。我们认为，守约方的实际损失也就是房屋的差价损失。”

　　解读4 如何确定房屋的现价值

　　在计算房屋差价时，房屋现价值的多少很关键，但往往双方当事人对这一点的认识相差甚远。

　　姜春玲表示，法庭在确定房屋现价值的时候，首先会让双方当事人进行合议，由原告方提出一个价格，如果被告方也认可的话，法庭便可以以合议结果作为依据。如果双方合议不成，法院可以向有关机关进行调查咨询，也可以委托有关部门进行鉴定。如果对于咨询的结果双方当事人有疑义，法院还可以进一步补充。在双方都认定的情况下，法院可以认可这份证据。如果当事人还不满意，可以依照鉴定程序，由双方共同选择一个鉴定机构，进行鉴定。最终确定一个合理的价格。

　　解读5 尚未取得产权证的房子能否出售

　　按照《城市房地产管理法》第38条的规定，没有取得产权证的房子不能买卖。在刘女士一案中，祁女士正是以此为由主张房屋买卖合同无效。而这一条款更成为许多房主反悔时的“挡箭牌”。

　　对于该条款的正确理解，陈晓东解释说，《城市房地产管理法》是一种行政管理性的规范，并不是民事上的禁止性规范，何况它还有一些补充性的条款。因此，只要是合法取得的房屋，即便尚未取得产权证，也不影响合同的效力。

　　法院认定合同有效，通常符合三个条件即可:第一，当事人出于自愿；第二，是当事人的真实意思表示；第三，不违反法律法规的强制性规定。

　　观点碰撞 赔偿数额应考虑多方因素

　　房屋差价赔偿究竟应否得到支持？这一点上，专家们普遍表现出的态度是赞同的。但在具体赔偿数字的确定上，他们认为，法院在判决支持差价赔偿的同时，也要参考多方面因素，以确定最为合理的赔偿数额。

　　二中院民一庭副庭长杨世军:

　　在卖方违约的情况下确定损失的数额，通常的做法是，守约方在相同的市场上找一个替代的商品，两个合同之间的差价作为参考的依据。朝阳法院用市场价格减去合同价格来确定赔偿数额的判决，基本上遵循了这一理论。

　　北京市道可特律师事务所主任刘光超:

　　当买房人没有支付全部房价款的时候，支持差价最重要的条件是，主张损失的一方应当完全履行了自己的合同义务，如果履行有瑕疵，或者虽然不是因其自己的过错导致，但结果却没有完全履行合同义务，对于他的期待利益也就是差价的损失应当给予一定的限制。这符合公平原则，法院判决支持房屋差价的损失应根据不同的情况考虑。

　　至于房屋差价的确定，建议采纳低限，这种做法较为稳妥。最好是借助中立的专业机构的评估。

　　北京市律师协会房地产专业委员会秘书长康铧:

　　我个人认为这样的赔偿数额有点高了。房屋差价完全可以作为当事人的期待利益考虑，但不是赔偿的惟一依据。在实际操作过程中，合同解除卖房人重新获得房产后，有可能遇到“有价无市”的局面。这种情形下，仍完全以差价作为既得利益的标准，有些显失公平。因为北京房地产市场价格的上涨有点超乎寻常，就连房地产业内人士都无法对房地产走势做出准确的判断，何况是普通的购房人。合同法第113条虽然规定损害赔偿包含期待利益，但对期待利益的范围也作了限制。法律并不支持无限高的期待利益，它的实现应建立在合理的基础上，应当是对方可以预见或者是应当预见到的。

　　必须具备两个条件才能支持完全差价赔偿:一是守约方完全履行了合同义务，且完全是由于违约方违约才导致合同不能履行；二是违约方因为违约已经实际获得了相当于差价的利益。最简单的标准就是违约方实际又将房屋出售，以其签订的合同价格计算差价损失。(张蕾）

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