浦东放量压力大

　　随着位于小陆家嘴的环球金融中心的封顶，长期以来，上海浦西甲级写字楼在上海的供应主导地位将在未来几年被打破，上海甲级写字楼市场很可能会出现浦东供应庞大，而浦西供应不足的情况。

　　据了解，上海浦东小陆家嘴地区将迎来又一波甲级写字楼上市高峰。相关数据表明，仅2007年上半年，陆家嘴地区竣工商办楼宇项目共达9个，总建筑面积56万平方米。另有在建商办楼宇项目30个，总建筑面积约250万平方米，这些项目将在近几年开工或完成。

　　未来5年内，随着目前正在建设中的上海环球金融中心和刚刚动工的国际金融中心等15大写字楼项目全面竣工，浦东甲级写字楼未来几年内会占到上海的一半以上。国际知名物业咨询公司预测，在2008年之后，浦东甲级写字楼的租金将会有所下降，该地区2007年的租金涨幅预计为7%，至2008年则将放缓至5%，同时空置率将上升。

　　浦西供应萎缩

　　与浦东面临持续供应放大的趋势不同，由于浦西甲级写字楼供应的减缓，供求矛盾未来会变得更加突出，因此浦西甲级写字楼市场租金还将保持较高的增长水平。

　　仲量联行上海董事总经理顾东尼此前曾表示，2007年和2008年两年期间，浦西地区的甲级写字楼都将处于供应不足的状态，从现在到2008年底，浦西甲级写字楼的新增供应量仅为24.3万平方米，预计其空置率会徘徊在4%左右，而租金则会再上涨25%。这种涨势将延续到2009年，直到2010年随着大批新建写字楼投入使用后，其租金价格才会逐步稳定下来。

　　另一个值得注意的现象是，浦西传统CBD已经无地可供，浦西甲级写字楼市场，必须扩展传统的CBD商务区，那些以往处于浦西甲级办公楼市场的边缘地区将逐渐融入到核心商务区内，开始成为甲级办公楼的供应地。

　　曹杨板块顺势发力

　　靠近浦西核心商务区的普陀区正在抓住这样的一个发展机遇，其第一轮办公楼的开发主要以建筑面积二三万平方米的小型办公楼为主，而目前一个设计档次更高、建筑面积超过10万平方米的甲级写字楼长城大厦，正在改变该区域写字楼的整体形象。据了解，这个建成后高达180米的高档写字楼将成为普陀区写字楼的地标建筑，同时缓解浦西高端写字楼市场供求矛盾紧张的状况。

　　由于3、4号轨道交通线与正在兴建的11号线以及一条规划中的轨道交通线都将经过曹杨路地铁站，因此曹杨板块正在形成为上海的一个重要轨道交通枢纽，同时政府也围绕交通展开了完善的整体规划，这些因素开始明显刺激该区域的高端甲级写字楼市场的发展。在轨道交通和高架路形成立体交通网络的曹杨板块，开始建造与核心商务区写字楼比肩的高段产品，将吸引高端企业客户的进入。(邓旭)