为实现“以时间换空间”的楼市调控目标，当务之急是促供给、抑需求、严征税、调预期、补保障

　　最新出炉的10月份全国房价毫无悬念地再创新高，同比上涨9.5%。自6月以来，房价涨幅已连续5个月创下对房价实施月度统计以来的最高水平。

　　与此相伴，多项楼市调控政策密集出台。受此影响，上海、深圳等热点地区的住宅成交日渐清淡，房地产市场局部进入观望状态。但供求偏紧、房价处在高位上行通道、后市看涨预期强烈等基本状况并无逆转。

　　业内人士认为，国内经济形势决定了楼市调控不可能使用“休克疗法”，毕其功于一役，只能采用“渐进疗法”，以“时间换空间”。当务之急，应明确并坚定执行“促供给、抑需求、严征税、调预期、补保障”的调控对策，以避免类似去年房价在短暂观望后绝地反弹的重演。

　　全面普涨局部观望

　　国家发改委、国家统计局11月14日发布的调查数据显示，10月房价涨幅创历史新高：全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%。其中新建商品住房售价涨幅首次超10%，达10.6%。如果将今年4月份以来的房价涨幅排列在一起——5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%、9.5%，再清晰不过地显示：全国房价进入了全面加速上涨通道。

　　不容忽视的是，全国房价普涨是在调控政策不断出台的背景下发生的。10月，国土资源部发布第39号令，规定未缴清全部土地出让价款，不得发放土地证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证；9月，央行、银监会发布第359号文，要求提高第二套房首付比例；8月，国务院发布24号文，明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容……

　　同时，作为全国楼市“风向标”的上海，10月份，一手住宅成交量比9月下降两成多；二手房成交量较9月下降近三成。但同期的房价不降反升，10月前28天的新房平均成交价比9月份同期上涨了13.06%。二手房成交价格也保持前期水平并略有上升。在深圳，中原地产深港研究中心日前发布的报告显示，10月份一手住宅交易量大幅萎缩，较9月下降一半，全月仅成交16万平方米，为近3年来的罕见低量。但国家发改委、国家统计局新发布的调查数据显示，深圳10月新房售价同比涨幅仍然高达16.8%，在全国70个大中城市房价涨幅中位列第五。

　　沪、深等局部地区成交缩量的原因在于市场陷入观望。连续加息以及提高第二套房首付比例等金融调控政策，令买方进入观望阶段。一些商业银行由于上半年超额发放房贷，进入三季度开始出现无钱发放房贷的状况，也在一定程度上制约了成交量。而由于需求仍在，紧张的供求关系并未逆转，而实际负利率背景下的储蓄大搬家也并未停止，“出笼”的购买力仍在追寻可以保值增值的投资品，作为不动产的房产量缩而价涨便不难理解。

　　不过局部楼市渐入观望阶段对于全国楼市的影响却不宜放大。观望很可能只是短暂的“冬眠”而非真正的降温。去年下半年，东部地区一些城市的房价也曾缩量小跌，但一进入2007年第一季度，报复性反弹即勃然而起。

　　“以时间换空间”

　　如果潜心沉入市场，当前国内房价的涨速确实有些疯狂，高房价、低保障的现实使得系统性风险越积越重。一是社会风险在滋生，低收入者无力买房，越来越多的中等收入人群也不堪重负，人们对住房问题的不满已随时随处可闻；二是金融风险在累积，银行房贷规模急速扩张，高房价所蕴含的风险已向金融机构转移。在《第三季度货币政策执行报告》中，央行首次对房贷违约风险发出警示：“住房抵押消费贷款增长很快，违约风险已有抬头趋势。”此前，建设银行也有专门研究报告。不久前美国爆发的次贷危机，从一个侧面反映了建立在“房顶”上的金融危如累卵。

　　但对于楼市泡沫，现在还不能一刀刺破，只能一点点挤出。高房价问题不止是房地产行业的问题，上关乎4万多亿元的商业贷款和1万多亿元的个人贷款，下涉及40多个相关行业，中间还夹杂着千家万户的一家一当。这决定了任何过速的“休克疗法”可能都是危险的，楼市调控只能采用“渐进疗法”。基本原则应是在发展中“以时间换空间”，即边通过不断释放调控信号来干预市场预期，边切实采取措施，增加廉租房、经济适用房、限价房、中小户型中低价位房的有效供给，以舒缓供求关系；同时，捏紧银根(开发)、收紧房贷(个人)，对民怨徐以安抚，让银行缓释风险；最终实现以时间的延长来换取房价上涨空间的下降，甚至是负增长，而不累及金融。两三年后，即便房价没有绝对下降，但只要降低(或稳住)了涨幅，只要保障体系实打实地建立起来、全覆盖了低收入阶层，同时经济增长也会使中等收入群体的购买力有所增强。这样，政府也就有望在发展中消弭民怨、稳定民心，逐步解决安居问题。

　　促供给、抑需求、严征税、调预期、补保障

　　影响房价的微观因素有四：供给、需求、购买力和预期，为实现“以时间换空间”的楼市调控目标，当务之急，得对准靶的下药，五味“药方”略述如下：

　　促供给。当前楼市的主要矛盾是供求失衡，新房竣工增速落后于销售增速。供给严重不足，在卖方市场下，任何减缓供应的措施，其作用皆属火上浇油、抬高交易成本的做法，带来的也只是税负转让和房价的持续上涨。

　　三条路径可资考虑：一是严厉打击囤地行为，切实落实一年不开发重罚，两年不开发无偿收地的规定。否则，政府出让的土地再多，被开发商圈占不开发，坐享土地升值，对缓解供求有害无益。最近，国土资源部出台的有关开发商不付清全部地价不得分期发放土地证的“39号令”，应得到切实执行。二是督促各地政府严格执行“90/70”政策，鼓励地方政府和开发商建设一定规模的“限价房”；三是严厉打击捂盘惜售行为。来自市场的信息显示，目前上海深圳等地的一些开发商仍在有意放慢推盘速度，变相捂盘，待价而沽。

　　抑需求。除了保障安居需求(低收入人群)、改善型需求(中等收入人群)外，对投资和投机需求(高收入人群)，尤其是利用信贷杠杆的投机需求，政府务须采取有效手段加以抑制。

　　有三个办法可以选择：一是明确以户为单位，提高第二套及以上住房的首付比例。央行、银监会日前出台的相关政策应立即统一执行标准，不能由各银行自行掌握，否则，政策会被架空；二是严格落实限制外资购房的政策，对于港澳台人士亦实行一人仅能购买一套的制度；三是加快推进物业税试点，对大户型和单个家庭持有的第二套以上住宅征收累进制保有税，增加持有房产的成本。

　　严征税(费)。楼市调控可考虑动用两项税费措施，一是对囤地开发商征收惩罚性土地闲置费，通过经济杠杆压缩其囤地空间，迫使其改变囤地生财的牟利模式。这并非新规，政策依据早有，但一直没有执行。1994年《闲置土地处置办法》即颁布，但变相“延长开发时间”的比比皆是，《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本也约定了征收土地闲置费，但鲜有执行。对逾期不开发者，须适当提高土地闲置费征收上限，直至无偿收回土地使用权，否则圈地之风难禁；二是开征并提高土地增值税税率。

　　补保障。有四条措施可资参考：一是快速扩大廉租房政策的覆盖面，除占城镇人口10%的最低收入群体外，还要把占比10%的低收入群体也纳入廉租保障范畴，同时在政策主导的前提下，运作机制要多样化、灵活化，鼓励企业和民间机构参与到廉租房的建设和运作中来；二是适度建设经济适用房，让占城镇人口比重20%的中等偏下收入家庭有机会购买经济适用房，但建设规模不宜过大，占住宅供应套数的比重宜保持在10%～15%；三是限价商品房也是缓解自住需求的有效途径，比较适于面向中等收入群体。目前仅有部分城市在进行尝试，扩大区域范围和建设规模势在必行；四是建立住房租赁体系，通过政策性补贴，建设城市“青年公寓”，缓解以大学毕业生为主体的新就业人群居住问题。同时建设“农民工公寓”，改善进城务工人员的居住条件。

　　调预期。高位运行的房价在相当程度上受预期影响。泡沫化的房地产经济其实就是一种预期经济，美国的次贷危机已表明了这点。要防止房价暴涨，要么增加供给，要么改变预期减少需求。目前，尽管在整治房地市场秩序中打击捂盘，可以稍稍缓解但并不能从根本上改变住宅供应量短缺的局面。在不能急速增加供给的情况下，可以考虑改变预期，从而分流需求。

　　调整预期应考虑从两方面入手，一是调整房价的预期，可行的办法是尽快激活存量土地，并放大新增用地的供给，加快开工步伐。相关主管部门不停吹风，让人们相信，未来土地、房屋供给是有保障的，并且是会逐渐放量的，房价会趋稳并可能涨幅下降，甚至会绝对下降；二是调整人们对通胀的预期。特别是在当前油价持续上涨、食品价格上行的背景下，如果人们对未来通胀形成强烈预期，那么，不管房价多高，工薪阶层都会背负重压举债冲进房地产市场，因为人们担心手里的余钱会贬值，将来越来越买不起房。于是，即期购房便成了通胀预期的自我实现形式。这需要政府在宏观政策上采取适当措施关注物价上涨和资产膨胀。

　　上述五味“药方”，促供给、抑需求，意在双向平衡供求关系；严格征收土地增值税、土地闲置费，开发商会重新考虑其提价的风险收益，有利于遏制房价涨速。而抑制需求、调整预期，使得卖方市场被打破，可防止开发商将税负转嫁到购房人头上，这是封其进路；征收惩罚性土地闲置费直至回收闲置土地，可以防止开发商在利润下降、需求减少的市场中，囤地不开发，这是堵其退路；利用土地增值税、闲置费等收入去补贴住房保障体系建设，这是给低收入群体安居一条出路。(记者 徐寿松)