马女士家是一个典型的工薪家庭，打算买房多年的她，受困于北京步步高升的房价以及经济适用房购买资格的日益苛刻，几乎放弃了置业的打算。是今年限价房政策的出台让她重新看到了希望。

　　日前，位于朝阳区常营乡总建筑面积超过100万平方米的两限房、保障性住房开工，这意味着北京市政府“年内开工300万平方米限价房、200万平方米经济适用房”的承诺又向前迈进了重要一步。这些住宅有望在明年陆续推向市场。

　　加起来总共500万平方米的“政策住宅”，被视为2008年楼市的关键砝码。

　　●期待

　　●6万套“平价房”缓北京高房价之痛

　　截至目前，2007年北京已经推出了9块限价房用地，规划总建筑面积超过310万平方米。根据中大恒基不动产营销的计算，如果这些土地全部建成面积为90平方米的小户型住宅，那么这些土地将在明年转化成超过3.5万套房子；而如果加上以70平方米为单套标准的200万平方米经济适用房用地转化成的2.8万多套住宅，有望明年进入销售期的“平价房”将达到6.3万千套。

　　前文提到的马女士特别希望自己能成为有幸住上“平价房”的这6.3万户家庭之一。

　　“现在普通商品房动不动就要上百万元一套，就算办按揭，70万元的房贷压力对我们也是不可想象的；而如果是一套80平方米的限价房，每平方米不到7000元，50多万元的总房款我就能够接受了。”马女士毫不掩饰自己对限价房的期待。

　　诚如马女士所说，总价50万元左右的限价房，让不少无法承受高房价之痛的买房人看到了希望。而更大的希望则在于，明年“平价住宅”的总放量将达到近几年的高峰。据专业机构统计数据显示，2006年，北京市全年土地成交总规划建筑面积为700多万平方米，而今年仅限价房、经济适用房两项开工土地的规划建面就超过500万平方米。显然，这些房源明年上市，将有效地缓解近些年捉襟见肘的中低价住房供应瓶颈。

　　另一个利好消息则是，很多购房人担忧的开发商“捂盘惜售”局面，在限价房的销售中被普遍认为不会重现。北京东部某大规模限价地块的开发商指出，这不但因为政府必然会加强限价房销售过程的管控力度，更重要的在于，“限价房的利润确实非常低，对企业而言只是开发量的帮助，所以发展商的策略一定是快进快出，以赢得现金流层面的效益。”

　　●观点

　　●“500万”难变商品房市场格局

　　500万平方米的限价房、经济适用房得到了无数人的喝彩与期待，但是，专业人士同时指出，寄希望于这“500万平方米”改变现有市场格局，甚至让北京楼市进入迅速下行的通道，则是高估了这些房源的能量。

　　根据北京中原提供的数据，2006年北京房地产市场预售面积接近2200万平方米，这个数字在2004年为2586万平方米，2005年是2156万平方米。而如果计算商品房的预售套数，去年和前年分别达到了17.9万和17.8万套。再加上北京市今年预计总共规划建筑面积可达1600万平方米的土地供应量，显然，与这些数字相比，500万平方米、6.3万套的限价房、经济适用房供应很难给市场带来方向性的变化。

　　“6万多套的平价房从数量上确实很庞大，但就其购买群体而言能与当下主流置业人群发生重合的部分其实并不多，特别加上肯定较高的购买资格准入门槛，绝大多数人还是要选择普通商品房。大规模的经适房、限价房上市不会对其他住宅销售造成太大影响。”中原地产华北区董事总经理李文杰指出。

　　一位不愿意透露姓名的分析人士告诉记者，今年政府在保障型住房和限价房上下了很多工夫，体现出了政府在解决中低收入家庭居住问题方面的诚意与决心。而同时，将精力和重心更多放在“平价住宅”的举措也证明有关部门开始认识到市场与行政之间的区别和差异，开始强调将行政手段专门用于社会保障型住房和限价房建设；而对于普通商品房领域，则侧重于更多通过金融手段和市场手段进行疏导和协调，而不是强加干涉，导致市场与行政的错位。

　　该人士认为，500万平方米中低价房的推出，其直接目的并不在于抑制房价，而是在于扎扎实实地解决普通收入者购房难的问题。同样，500万平方米的体量很难造成市场格局的突变，但其对部分购房需求的稀释作用仍然可以促使房地产市场回到更为理性的发展轨道。

　　●追踪●

　　购买标准成最大悬念

　　3月30日，北京市国土资源局、建委、规划委三部门联合推出今年首批三块限价房用地时，有关部门负责人曾作出了两项承诺。一是要“确保年内300万平方米限价房顺利开工”，二是“销售办法、包括购买人群将于‘近期’向社会公布”。

　　如今，第一项承诺已经基本实现。自9月9日西三旗两限房项目正式开工至今，已有多个限价房楼盘陆续开工，即便是最后出让的通州区半壁店两限房，开发商龙湖地产也已制订了开工的时间表，12月动工板上钉钉。按此推算，最迟到2009年中旬，今年推出的限价房将陆续具备交房入住条件。

　　问题出在第二项承诺上。

　　事实上，早在西三旗限价地出让的标书里，对限价房购买人群的轮廓就有了一定阐述：“具有本市常住户口；本市中低收入家庭优先；解危排险、环境整治、文保危改、城中村整治、奥运工程及其配套设施等重点项目的本市被征地、拆迁家庭优先”。不过该文件同时强调，“具体购买人资格由市建委另行确定”。

　　出人意料的是，这个“另行确定”的购买资格，一拖就是8个多月，至今仍然没有给出最终解释。恐怕正是受困于购买资格政策的“难产”，当初表示“10月应该可以销售”的鸿基花园二期限价房至今毫无动静，而一度准备最早“年底开卖”的西三旗项目很可能也将来年再见。某限价房的开发商近日向记者明言：“如果想卖，现在就能卖，关键是等政府的标准出台。”

　　从另一个层面看，关于限价房销售政策的传闻几乎从来没有停止过。从最开始“北京户口、家庭年收入6万元以下、初次置业”，到近来“主要照顾奥运拆迁户”，这些传言虽然各有区别，但总体上殊途同归。特别是10月23日，大批市民在政策尚未明朗之际便自发到西三旗限价房办理“排队登记”，更是体现出接近首批限价房预计销售之时，人们对于政策的敏感。

　　“这些传言恐怕并非完全无中生有，从一定程度上也体现了政策制定者内部的观点分歧。”有分析人士这样指出。而不久前，北京万科副总经理王欣在一次论坛上更是表示，万科为其所开发的红狮涂料厂限价地块曾与有关部门进行了多次讨论，但一直没有结论，最终可能“定向卖给这个项目周边的拆迁户”，因为政府“也没有办法认定哪些人有资格”。

　　●延伸

　　●限价地“限”不住周边二手房

　　由于价格较低，限价房所产生的“鲶鱼效应”将通过抑制周边房产价格的提升给整个京城楼市形成“降温”。这是当初限价地推出时，在业内形成的市场认知。然而如今，距首批限价地公布已有8个月时间，其对房价的缓冲作用并未得到明显体现，从周边二手房市场的走势便可以得出这一结论。

　　据“中大恒基”、“链家地产”的统计，各限价地块周边二手房价格月均涨幅都在2.9%-4.8%之间，其中西三旗、东铁匠营、常营、半壁店四个区域自限价地推出以来的二手房价格涨幅最为明显，月均涨幅超过4%。以西三旗地块为例，在其今年4月推出之时，当地年代较新的二手房均价在7400元3平方米左右，而截至目前，这个数字已经攀升至9673元3平方米，总涨幅达到30%以上，平均每月涨幅4.3%。

　　“链家地产”市场研发中心分析认为，限价房周边区域为二手房交易的热点区域，供需比相对较大。例如，整个清河的交易热点基本集中在西三旗和小营两个区域，而西三旗的二手房价格相比小营又具有一定的价格优势，使得需求增加，价格增长较快。在整体市场房价大环境上涨的趋势下，典型区域上涨情况会更加突出。

　　更为重要的一点则在于，绝大多数限价房周边区域二手房价正处于“追涨”过程中。“链家地产”市场研发中心认为，北京市二手房交易起步较晚，区域化差异又较大，造成了部分典型区域异军突起的同时，部分区域也始终处于相对被忽视的地位。

　　而近一两年来，这种情况正在逐渐淡化，原先弱势区域的房产价值被重新认定，从而使房产价格处于一种“追涨”状态，涨幅远高于一些成熟区域。而绝大多数限价房周边的区域几乎恰属于这种处于追涨状态下的地区。

　　例如，朝青板块房价近年一路走高，而常营区域是朝青板块最后被重视的区域；南城房产交易进入正轨后，随着方庄、马家堡交易逐渐走向成熟，首先带动的是周边诸如东铁匠营、宋家庄、花乡等次级区域房产交易及房价的走高。这也不难解释，当这类区域近期虽然涨幅惊人，但其市场价格基本仍然保持在二手房全市均价以下。同样也因为这个原因，有专业人士预测，当限价房周边二手房价接近全市均值之后，其上涨速度将会有明显的放缓。(高彤）