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　　　　宅基地不认小产权

　　国土资源部昨天下发通知称，开展集体建设用地流转试点和集体建设用地整理，必须首先完成宅基地使用权登记发证，因被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。

　　国土资源部在《通知》中要求，要严把宅基地使用权登记关口，不能给小产权房登记发证。具体说来，要在三个方面严防。一是严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。二是严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。三是严格执行宅基地面积标准。宅基地面积不得超过省、区、市规定的标准，对宅基地超占面积的，也要按有关规定依法处理。

　　另外，通知要求，力争在2009年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。

　　国土资源部有关负责人说，对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理，意味着宅基地登记发证将小产权房排除在外，但小产权房的定性目前还不明确。据了解，目前，国土资源部相关部门已对全国部分城市小产权房进行了抽样调查，并已起草相关报告上报国务院。

　　本报追访

　　　　小产权难拿到“户口”

　　小产权房能否“转正”一直是百姓普遍关注的焦点，小产权房应不应该存在也是地产界争论已久的话题。北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新上午表示，此次为宅基地使用权发证，是将宅基地从“黑户”土地变成合法用地的过程。小产权房在此次发证的范围之外，这也是土地管理部门在现有法律框架内按章办事，因为小产权房从出现伊始就是不合法的产物，就好像是计划生育之外的产物，一直没有合法的户口。

　　我国基本上还是城乡二元社会结构，新《物权法》规定没有登记的房屋不能上市交易，导致小产权房买卖双方都失去对房屋的权属，房产不能变成法律意义上的财产。长远看来这是一个麻烦，相关房屋应该有一定的权利空间，让农地上市，这样所有制变更时百姓利益才不会丧失。但目前来看，小产权变成大产权或是颁发使用权登记证都是不太可能的。土地管理部门无法超越《宪法》的规定，法律已经认定小产权房为不合法产物。政策法规的颁布与实施不是为某一部分人争取权利，要合乎公平、正义的原则，政策法规要普遍涉及所有人的利益。

　　相关解读

　　　　小产权房的利益纠缠

　　小产权房的处置在试探与摸索中缓慢推进。继“北京有条件允许已转让农民自住房上市交易”意见出台后，本月8日，国土资源部执法局副局长郭宝平表示，目前，国土资源部关于“小产权房”的报告已上交给国务院，并提出了初步的政策。这一则报告是根据国土资源部在全国范围内清理与调查小产权房而形成的。虽然按照郭宝平的言语，“这还不是普查，还没有一个系统的数据”。

　　郭宝平介绍，对小产权房的处理有三个原则是必须强调的，新发生的一定要严肃查处；历史形成的，要由地方政府妥善处理；第三个原则就是，决不能让开发商在小产权房中占便宜。

　　在小产权房背后，究竟有着什么样的利益格局？开发商又占了怎样的便宜？除了开发商，谁又占了怎样的便宜？

　　开发商几无土地成本

　　通州张湾村太玉园，这里是京城小产权房的一个聚集地。尽管标注了“小产权”的性质，但是丝毫不阻碍想要拥有一套房的人来到这里看房、买房。

　　大多数小产权房都有着这样的开发历程——以“旧村改造”、“村镇建设”、“新农村建设”、“农业园”等名义，由村委会或乡镇政府主导开发，利用存量宅基地或集体建设用地、甚至占用耕地建造住宅，满足当地农民的居住需求后，将其余部分进行销售，所获收益归集体所有，向全体村民分红，并由村委会进行物业管理，安置村民就业等。

　　福源丽景房地产开发有限公司的总经理张春刚在京城开发了不少楼盘，他说：“我不碰小产权房，那个有风险。”但是张春刚接触过不少开发小产权房的开发商，对于小产权房也有着深刻的认识。

　　“开发小产权房几乎没有土地成本，因为土地的产权都在村里面，开发商就可以跟村里商量，给一点费用就可以。”张春刚说，在这个开发链条中，由于不用交纳土地出让金和各种税费，“小产权房”的主导者——村子或者镇子可获超额利益，合作开发商也可按比例分成。一位不愿意透露姓名的业内人士则表示，一级代理公司最高可得5.5%的提成，而这个比例在商品房项目中最高仅为3.5%。

　　张春刚总结说，与有产权的商品房相比，“小产权房”的建筑成本与其相差无几，主要差异就在土地出让金、税费及利润率方面，“小产权房绕过了负责的层层审批关口，并且在销售时也没有缴纳相关税费。”

　　　　村镇合谋难辞其咎

　　国土资源部的官员这一次发言直指开发商，并用了“决不能”这样的词语。然而在一些业内人士看来，在小产权房的建设过程中，乡镇其实是占据了主导地位。

　　据一位业内人士称，开发小产权项目的收益一般要超过商品房开发所得的收益，村委会、乡镇政府可以截留利润，普通村民除自住房外也可获得分红。“如果国家征收，只能给些青苗补偿费等，很低，村镇也得不到多少好处。”

　　昨天，记者联系采访通州张湾村村委会，没有得到任何结果。记者又来到通州梨园镇一个有着小产权房的村子，该村村委会工作人员极力回避记者的咨询，并故意否认村里开发过小产权房。然而记者此前已经在一家售房网站上看到该村有房销售，并赫然标注“小产权”。

　　“鞭子”抽过来，先狠狠地打在开发商身上。张春刚说，不能让开发商在小产权房中占到便宜，那么已经占到便宜的又该怎么办？

　　“存在过错的不只是开发商，还包括乡镇政府，不能全由开发商来承担责任。与有产权的商品房相比，小产权房的建筑成本与其相差无几，没有各区县政府的批准或默许，乡镇和村政府不敢冒那么大风险去违法开发建设小产权房。”北京市房协学术委员会委员蔡金水对记者表示。

　　另一位不愿透露姓名的业内人士也称，小产权房是开发商与乡镇政府 “合谋”的产物，在小产权房这一问题上，存在过错的还包括乡镇政府和有关部门，按照责罚相一致原则，过错责任显然不能仅仅由开发商来承担。“要想使开发商不占到便宜，那么合谋者也不应占到便宜”。(李海霞 于建 赵喜斌)