昨天，市建委正式发布《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》(以下简称《指导规则》)。若业委会业主大会、业主委员会违规，街道办事处可责令其限期改正，该规则首次赋予街道执行权。

　　参与起草《指导规则》的和谐社区发展中心理事长蔡若炎教授介绍，该规则的意义就是规定了成立业主委员会的具体实施办法。他解释说，以前的《业主大会规程》中规定，业主委员会的成立和运行需要区、县政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督，但没有规定应该如何实施和操作。此次《指导规则》则做了具体要求和操作办法。

　　北京市建委物业处相关负责人表示，《指导规则》将最大限度地维护业主合法权益，解决因物业管理主体缺失带来的更换物业服务企业难、使用维修资金难等问题，促进社区协调发展。

　　《指导规则》依据《物权法》、《物业管理条例》而制定，共花费了两年时间。

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　　业委会成立

　　居委会须当召集人

　　【规则】街道、乡(镇)负责对业主大会、业主委员会的成立、运作及活动进行指导和监督；确定了社区居委会负责组织召开首次业主大会会议的职责，规定在街道、乡(镇)的指导下，社区居委会组织业主代表组成首次业主大会会议筹备组，社区居委会工作人员担任筹备组召集人。

　　【解读】蔡若炎说，根据《物业管理条例》，街道办事处在成立业委会过程中具有指导功能,但并没有明确规定如何指导。此次《指导规则》明确了街道办事处、居委会的筹备和召集权。也就是说，社区居民提出成立业主委员会的要求，必须由居委会筹备和召集，并由街道办事处进行指导监督。

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　　业委会违规

　　街道可责令其改正

　　【规则】业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，街道、乡(镇)应当责令限期改正或者撤销其决定。

　　【解读】蔡若炎说，这条规定中所指的法律、法规指的是物业管理范围内的法律法规，即私人占有部分以外的公有范围。例如，业委会通过在小区空地增加建筑，或拆除电梯增加私人面积，街道、乡(镇)就可以责令限期改正或者撤销其决定。“但目前街道也存在法律风险。”蔡若炎说，具体实施还需要细化物业管理范围，街道、乡(镇)就可以根据具体的条例判断。蔡若炎说，这项新规定更重要的意义，是街道、乡(镇)具有了执行能力，可以切实维护业主的共同利益，以避免引发重大矛盾纠纷。

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　　业委会备案

　　职能首次下放街道

　　【规则】在房屋销售之前，由街道、乡(镇)会同区县规划、建设房管、国土、民政等部门核定社区配套用房建设方案，划分物业区域；业主委员会应当自选举产生之日起30日内向街道、乡(镇)备案。

　　【解读】蔡若炎说，之前物业区域划分和业委员会的备案是在各区县的小区办进行，但全市小区办工作人员只有几十人，要对全市3000个小区业委会进行审核，工作量非常大，审核周期将很长。

　　此次，将物业区域划分和业主委员会成立备案职能下放给街道、乡(镇)，使物业区域划分与社区管理有机衔接，有效解决了社区用房落实难的问题。目前，朝阳区已经开始实行该规定。

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　　动用维修金

　　只需部分业主表决

　　【规则】部分业主可以决策本区域的事务，以解决小区规模过大带来的需求统一难、开会难等问题。业主可以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务。

　　【解读】蔡若炎说，这个规定是考虑具体实际情况，进行的细化。按照之前规定，动用维修基金需要由业主大会决定，但没有说明由哪些业主决定。

　　他举例说，在实际操作中，维修某栋楼的一部电梯，仍然需要全部业主的表决，但其他业主并不使用这部坏电梯，由他们表决并不合理，动用公共维修基金的实际操作就会很困难。现在，由坏了电梯的这栋楼的业主同意就可以维修，大大方便业主的需求。

　　-其他规则

　　业主首次开大会建设单位承担费用

　　《指导规则》增加了开发建设单位在首次业主大会召开时的责任，从而督促开发建设单位、物业服务企业支持首次业主大会召开。规定建设单位限期向街道、乡(镇)报送有关材料，并承担筹备召开首次业主大会会议费用。

　　监督业委会仍以业主为主体

　　对业主大会、业主委员会日常活动的监督仍以业主为主体。业主委员会候选人可以由业主自荐或推荐，日常活动按照业主大会议事规则进行。除逾期不换届、20%业主提议仍不召开会议和发生违法违规情形应依法予以纠正外，主要由业主自身实施监督，促进了业主自我管理能力的提高。(记者翟烜)