为解决“业主大会成立难”这个老大难问题，昨天，市建委发布了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》，并拟从明年1月1日起实施。《指导规则》中明确，居委会负责首次业主大会会议的筹备工作，并由开发商承担筹备召开首次业主大会会议的费用。

　　现状

　　20%左右小区成立业主大会

　　据介绍，当前，物业管理存在着业主大会成立难、业主委员会运作不规范、难以有效监督等突出问题。一方面小区规模大，业主数量多，主动参与意识不强，组织主体不明确业主大会组织成立难度大。另一方面业主委员会自律与监督机制不完善，开展活动不够规范，引发业主与业主委员会或业主委员会成员之间的矛盾纠纷。

　　截至目前，全市实施物业管理的房屋总建筑面积约3.65亿平方米，其中，住宅2.82亿平方米。但北京只有20%左右的小区成立了业主大会。这极大地影响了小区事务的解决，并由此带来了更换物业服务企业难、使用公共维修资金难等问题。

　　至于业主大会成立少，成立难的原因，有负责部门指定不明、开发商不配合、无开会场所、业主不积极等多种原因，其中前两个原因所占比重较大。

　　新规1

　　居委会筹备首次业主大会

　　昨天发布的《指导规则》中则明确要求，将物业区域划分和业主委员会成立备案职能下放给街道、乡镇，使物业区域划分与社区管理有机衔接，并有效解决社区用房落实难的问题。规定物业所在地街道、乡镇负责对业主大会、业主委员会的成立、运作及活动进行指导和监督。小区入住后，在街道办事处、乡镇政府的指导下，社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。社区居委会人员担任筹备组召集人，负责组织业主代表、开发建设单位、社区居委会、派出所等单位代表组建首次业主大会会议筹备组。筹备组应当自成立之日起30日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　新规2

　　首次业主大会费用开发商出

　　开发商不配合一直是业主大会成立难的重要原因之一。昨天发布的《规则》对于开发商的责任作出了明确规定，开发建设单位应当自交房起30日内，向街道办事处、乡镇政府报送房屋分户及建筑面积清册以及筹备首次业主大会会议所需的其他材料。同时，由开发商承担筹备召开首次业主大会会议费用。

　　据了解，以往，一些开发商不愿意提供这些材料，业主想成立业主大会，都不知道业主都有谁，只能从网上的社区论坛等方式联络，但召集的难度非常大，另外，以往首次业主大会成立的费用，大都是由业主拼凑的，也是无奈之举，而这些内容确定后，召集业主大会让开发商配合，师出有名，会容易得多。

　　新规3

　　部分业主可决策本区域事务

　　《指导规则》明确“一个物业区域成立一个业主大会。”而物业区域的划分，应当综合考虑建筑规模、停车位、绿化、物业服务用房及相关设施设备共用等因素，便于业主共同决策和社区管理。销售房屋之前，开发建设单位就应当通过招投标或协议方式选聘前期物业服务机构，并同时向物业所在地街道办事处、乡镇政府提出划分物业区域申请。开发建设单位在办理前期物业服务招投标备案手续时，应提交物业区域划分意见书。

　　同时，《指导规则》还规定，部分业主可以决策本区域的事务，以解决小区规模过大带来的需求统一难、开会难等问题，更好地满足业主的多元化服务需求。其中业主可以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。这样，本栋楼的电梯坏了， 就不必等到整个小区的业主开会解决了。

　　新规4

　　业委会必须按期换届

　　业主委员会运作不规范、难以有效监督，引发业主与业主委员会或业主委员会成员之间的矛盾纠纷，这也是一些小区存在的问题。

　　对此，《规则》规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，街道、乡(镇)应当责令限期改正或者撤销其决定；业主委员会不按时组织召开业主大会的，经20%以上业主提议，街道、乡(镇)要责令限期组织召开，逾期仍不召开的，街道办事处、乡镇政府有权指导社区居委会组织业主召开业主大会会议，重新选举业主委员会。

　　此外，业主委员会逾期未组织换届的，街道、乡(镇)应当责令其限期组织。逾期仍不召开的，在街道办事处、乡镇政府的指导下，社区居委会组织业主召开业主大会会议进行换届。 (记者 李海霞)