中央和地方政府都对楼市低迷带来的负面效应越来越担心，出台的救市政策尺度也越来越大。继国务院办公厅发文要求放宽第二套房贷款条件之后，最近上海又出台了更为激进的地方版。

　　而现实情况是，金融危机直接导致收入减少，一些房贷客户正不得不面对还款压力加大。对于放贷主体银行而言，目前正处于政策压力、赢利需求、风险控制几个方面的构成的漩涡里，放贷与惜贷，抉择两难。

　　政策之下，银行多渠道松绑房贷

　　降压力，本息分开还

　　日前，兴业银行上海分行宣布，将从明年1月1日起推出房贷相关产品，其中，“还款宝”就是借款人在贷款期限内可根据自己收入状况，灵活选择不同的还款方式。比如在一个固定期限内，只按息偿还贷款利息，期限到期后再偿还本息。“经测算，采用此种方式，客户每月还款额可以减少1/3，最长期限可申请三年。”银行认为，这样可以有效降低贷款人的还贷压力。

　　新增存量贷款都打7折

　　前段时间各银行收口较紧的7折优惠政策，日前正悄然松动。多数银行都采取了新房贷可打7折的优惠措施。而由于各商业银行执行力度“有松有紧”，引发各银行间争抢客户的“转按”的竞争。民生等银行对于转过来的同名按揭实行7折优惠。存量房贷利率方面，建设银行、中国银行和民生银行等表示，客户只要无逾期记录，也可向银行申请享受此优惠。

　　二套房政策上海松动

　　日前出台的上海“新八条”，没有提出限制第一套房产的面积大小，第二套房贷“比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。 有专家认为，将会对其他城市的政策产生示范作用。

　　左放贷 右惜贷 银行的两难选择

　　任志强曾经说过：“房地产死，银行先死”。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生也曾不避讳的指出：“中国房地产企业70%的资金来自银行，房地产已经‘绑架’了银行。”

　　面对政府一波强似一波的救市政策，银行的房贷在逐渐放松。然而各银行深知：政府部门对房贷政策的意见毕竟是指导性的，银行在房贷业务方面应遵循商业化运作的规律，对不同资信状况的客户会给出不同的政策。

　　记者从河北各家商业银行了解到，目前各行的房贷不良率基本控制在1%以下，还没有出现明显的风险迹象。数据上，2007年底国内个人房贷总额约4万亿元，而到2008年国内个人存款总额约为20万亿元。与欧美国家1：1的比例相比，中国的情况依然处于安全区间。但是，各家银行的防范之心却始终没有放下。

　　随着央行不断下调存款准备金率，本来流动性就非常宽裕的商业银行手中又多出了几千亿现金。但是，许多商业银行宁愿把现金交给央行吃1.62%的存款准备金利率，也不愿拿在手里，因为很少有放心的渠道可以放贷。

　　另一方面，在多次降息之后，作为房贷主流的5年以上贷款基准利率已经降至5.94%，7折之后只有4.158%。而目前最长的5年期存款利率3.60%，利差只有0.558%。这点利差还不够覆盖银行的运营成本。这些只消耗成本不产生效益的资金运作不好也会吞噬大量的利润。

　　明年房地产贷款宽严不一

　　中国社科院中国经济评价中心主任刘煜辉判断，我国出口的进一步下滑已成定局，房地产投资也将由20%的增速转变为明年向下20%到30%的萎缩。

　　采访中，银行业人士分析，房价下跌造成的负面影响将体现在银行房地产抵押品价值下跌、增加银行不良资产、房地产开发贷款风险增大等等。早在今年8月中旬，银监会向广东、江苏、浙江、上海、北京、深圳、宁波等七省市银监局发出了《关于开展重点地区房地产贷款压力测试的通知》。有银行测试结果显示，如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%。而在此前，很多银行认为即使房价下降35%，房贷不良率仍不会突破2%。 而眼下已近岁末，在某些城市，房价下降35%的假设正在变成现实，房地产业对于银行的影响也引发了更多方面的关注。

　　而正是在此背景下，左惜贷，右放贷，对个人房贷放松，对房地产开发贷款收紧，面对调整中的楼市，银行的抉择难度在一天天加大。(记者 武岩生)

　　[调查]

　　居民购房意向创十年最低

　　据中国人民银行网站昨日公布第三季城镇储户问卷调查结果显示，未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季和去年同期下降1.8和2.8个百分点，并创1999年调查开始以来最低水平。